Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) ha registrato un calo degli utili nel terzo trimestre del 2023 a causa delle difficili condizioni del mercato immobiliare globale, secondo quanto emerso dalla sua ultima earnings call. La società ha citato la volatilità dei tassi d'interesse, l'inasprimento degli standard di prestito e l'incertezza dei prezzi come fattori che hanno contribuito alla diminuzione del volume delle transazioni. Nonostante queste sfide, JLL ha espresso ottimismo per la crescita del suo segmento Work Dynamics e per la tenuta delle sue operazioni di leasing industriale nell'Asia-Pacifico.
Tra i punti salienti della telefonata ricordiamo:
- Gli investimenti immobiliari commerciali a livello globale sono stati pari a 131 miliardi di dollari nel terzo trimestre, con un calo del 48% su base annua e del 14% su base sequenziale - I ricavi da commissioni di JLL nel terzo trimestre sono diminuiti del 13% su base annua, principalmente a causa della riduzione dell'attività di leasing e delle vendite di investimenti. L'EBITDA rettificato è stato di 205 milioni di dollari, con un calo del 23% e un margine del 12,0%.- Il segmento Work Dynamics ha registrato una crescita del 9% dei ricavi da onorari, trainata dalla gestione dei progetti e degli ambienti di lavoro. JLL Technologies ha registrato una crescita dei ricavi da onorari del 5%, in gran parte da clienti aziendali esistenti.- La posizione di liquidità di JLL rimane solida, con 2,1 miliardi di dollari di liquidità e un rapporto di leva finanziaria netta di 2,2 volte.- L'azienda si è assicurata nuovi contratti di gestione dei luoghi di lavoro con aziende Fortune 100, sostenendo lo slancio fino al 2024.- Nonostante l'incertezza economica che rallenta l'attività dei nuovi clienti, JLL rimane concentrata sul bilanciamento della crescita e della redditività.- L'azienda prevede una ripresa delle transazioni e un aumento della redditività. L'azienda prevede una ripresa dell'attività di transazione nel 2024, con il segmento Work Dynamics in grado di continuare a crescere.- JLL sta valutando opportunità di M&A per la crescita esterna e riacquisti di azioni, dando al contempo priorità alla riduzione della leva finanziaria.
Durante la telefonata, i dirigenti di JLL hanno espresso ottimismo per il settore Work Dynamics, prevedendo una forte crescita nel prossimo anno. L'azienda ha riconosciuto che l'incertezza macroeconomica e gli eventi geopolitici hanno ritardato le decisioni di locazione più importanti, ma ha notato un continuo slancio nell'attività di ritorno agli uffici.
I dirigenti di JLL hanno anche chiarito che l'obiettivo di ricavi da canone della società per il 2025 non include fusioni e acquisizioni significative, ma solo piccole operazioni di "tuck-in". Rimangono ottimisti sul raggiungimento degli obiettivi di margine del 16-19% attraverso la chiusura di attività poco performanti e la focalizzazione sull'aumento della redditività dei flussi di ricavi ricorrenti.
Nonostante le difficili condizioni del mercato immobiliare, JLL rimane impegnata nelle sue iniziative strategiche di crescita e prevede una ripresa dell'attività di transazione nel 2024. La società fornirà ulteriori aggiornamenti dopo il quarto trimestre.
InvestingPro Insights
In base ai dati in tempo reale di InvestingPro, JLL ha attualmente una capitalizzazione di mercato di 6660 milioni di dollari e un rapporto P/E di 21,36, il che indica che il mercato ha una prospettiva positiva sugli utili della società. Inoltre, è da notare che il fatturato degli ultimi dodici mesi, a partire dal secondo trimestre del 2023, è stato di 20550,3 milioni di dollari, nonostante un leggero calo dell'1,74%.
I suggerimenti di InvestingPro rivelano che il management di JLL ha riacquistato in modo aggressivo le azioni, il che è generalmente un segnale rialzista che indica la fiducia dell'azienda nelle proprie azioni sottovalutate. Un altro segnale positivo è che JLL ha aumentato il dividendo per 9 anni consecutivi, dimostrando l'impegno a restituire il capitale agli azionisti.
Tuttavia, è importante notare che tre analisti hanno rivisto al ribasso gli utili per il prossimo periodo, suggerendo che il mercato potrebbe aspettarsi dei venti contrari per la società. Inoltre, la valutazione della società implica uno scarso rendimento del free cash flow, che potrebbe essere fonte di preoccupazione per i potenziali investitori.
Per chi fosse interessato ad analisi e consigli più approfonditi, InvestingPro offre un elenco completo di oltre 10 approfondimenti su JLL. Questi includono dettagli sui multipli di valutazione, sullo stato di liquidità e sulle previsioni di redditività.
Trascrizione completa - JLL T3 2023:
Operatore: Grazie per essere rimasti in attesa. Mi chiamo Ian e sarò il vostro operatore in conferenza oggi. A questo punto, vorrei dare il benvenuto a tutti alla teleconferenza sugli utili di JLL per il terzo trimestre del 2023. Tutte le linee sono state messe in mute per evitare qualsiasi rumore di fondo. Dopo le osservazioni degli oratori, ci sarà una sessione di domande e risposte. [Grazie. Passo ora la parola a Scott Einberger, responsabile delle relazioni con gli investitori. Può iniziare la conferenza.
Scott Einberger: Grazie e buongiorno. Benvenuti alla teleconferenza sugli utili del terzo trimestre 2023 di Jones Lang LaSalle Incorporated. All'inizio della mattinata abbiamo pubblicato il nostro comunicato sugli utili, insieme a una presentazione di diapositive e a un file Excel destinati a integrare le nostre osservazioni preparate. Questi materiali sono disponibili nella sezione Investor Relations del nostro sito web. Visitate ir.jll.com. Nel corso della telefonata e nella presentazione di diapositive e nel file Excel allegato, abbiamo fatto riferimento ad alcune misure finanziarie non-GAAP, che riteniamo forniscano informazioni utili agli investitori. Nel comunicato stampa e nelle diapositive includiamo la riconciliazione delle misure finanziarie non-GAAP con quelle GAAP. Ricordiamo che la teleconferenza di oggi sarà trasmessa in diretta e registrata sul web. La trascrizione e la registrazione della teleconferenza saranno pubblicate sul nostro sito web. Tutte le dichiarazioni sui risultati e sulle prestazioni future, sui piani, sulle aspettative e sugli obiettivi sono dichiarazioni previsionali. I risultati e le prestazioni effettive possono differire da tali dichiarazioni previsionali a causa dei fattori discussi nella nostra relazione annuale sul modulo 10-K per l'anno fiscale 31 dicembre 2022 e in altre relazioni depositate presso la SEC. L'azienda non si impegna ad aggiornare o rivedere pubblicamente le dichiarazioni previsionali. Passo ora la parola a Christian Ulbrich, il nostro Presidente e Amministratore Delegato, per le osservazioni di apertura.
Christian Ulbrich: Grazie, Scott. Salve e grazie a tutti voi per aver partecipato alla nostra telefonata sugli utili del terzo trimestre 2023. Prima di iniziare la telefonata odierna, vorrei soffermarmi un attimo su quanto siamo profondamente addolorati per i brutali e massicci attacchi a Israele, la guerra che ne è seguita e la perdita di vite civili. Rimaniamo concentrati sul supporto ai nostri clienti e ai membri del team JLL nell'area. Passiamo ai mercati immobiliari globali. Le condizioni si sono ammorbidite dall'ultima volta che abbiamo parlato all'inizio di agosto e l'aumento di quasi 100 punti base del rendimento dei titoli del Tesoro americano a 10 anni riflette un sentimento di maggior durata. La volatilità dei tassi di interesse, l'inasprimento degli standard di prestito e l'elevata incertezza dei prezzi hanno continuato a esercitare una pressione al ribasso sul volume delle transazioni. Per mettere le cose in prospettiva, gli investimenti immobiliari commerciali globali sono stati pari a 131 miliardi di dollari nel terzo trimestre, con un calo del 48% su base annua e del 14% su base trimestrale, secondo JLL Research. Il calo trimestrale sequenziale del 14% nell'attività di investimento si confronta con un aumento storico del 7% tra il secondo e il terzo trimestre. Nel complesso, l'attività di investimento nel terzo trimestre è rimasta sottotono in tutte le classi di attività, sebbene vi siano state notevoli differenze tra i vari settori: gli uffici hanno subito il calo maggiore, mentre il residenziale, gli hotel e il retail sono andati relativamente meglio. La dimensione media delle transazioni è diminuita nel trimestre, sottolineando le difficoltà nel concludere grandi operazioni. I fondamentali a lungo termine del settore residenziale sono rimasti solidi, grazie alla capacità di reimpostare i canoni di locazione e alla scarsità di offerta nel mercato immobiliare globale. La ripresa dei viaggi internazionali ha inoltre stimolato la domanda alberghiera a livello globale. Sul fronte del leasing, gli occupanti continuano ad avere una visione cauta del contesto macroeconomico, che ritarda il processo decisionale e limita le grandi transazioni. Nel mercato globale degli uffici, il volume è sceso del 6% rispetto all'anno precedente nel terzo trimestre, secondo la ricerca di JLL. La domanda di leasing nell'area Asia-Pacifico rimane solida, grazie al forte ritorno agli uffici, mentre i volumi sono diminuiti sia in Europa che negli Stati Uniti. I tassi di sfitto degli uffici a livello globale sono saliti al 15,9% nel terzo trimestre, rispetto al 14,5% dello scorso anno. La domanda continua a concentrarsi su spazi di qualità superiore, con molti occupanti che cercano di ridimensionarsi in cambio di spazi di qualità superiore che soddisfino i requisiti di sostenibilità, offrano più servizi e migliorino l'esperienza dei dipendenti. Per quanto riguarda il settore industriale. L'attività di locazione è diminuita ulteriormente negli Stati Uniti e in Europa, in quanto le transazioni hanno richiesto più tempo per essere finalizzate e lo spazio disponibile è rimasto limitato. L'Asia-Pacifico si è dimostrata più resistente, grazie a un'ondata di nuove offerte e alla continua domanda da parte dell'e-commerce. Tutte e tre le regioni hanno mantenuto una crescita positiva dei canoni di locazione, anche se a un ritmo più lento. I fondamentali a lungo termine del settore industriale sono solidi, sostenuti dalle esigenze di nearshoring e dalla domanda di spazi per magazzini automatizzati. Il settore del commercio al dettaglio ha registrato una solida attività di locazione nel terzo trimestre nella maggior parte dei mercati, grazie al basso tasso di disoccupazione e alla buona spesa dei consumatori. L'assorbimento netto negli Stati Uniti è stato positivo durante il terzo trimestre, con una particolare richiesta di spazi commerciali più piccoli. I risultati finanziari del terzo trimestre di JLL riflettono i punti appena discussi, con un rallentamento dei mercati dei capitali e dell'attività di leasing nel corso del trimestre. Nonostante i venti contrari del settore, le nostre linee di business resilienti hanno registrato nel trimestre una crescita dei ricavi da commissioni a una cifra media, a dimostrazione della forza di diversificazione della nostra piattaforma. Con la continua acquisizione di nuovi clienti nella nostra attività Work Dynamics, ci aspettiamo che il tasso di crescita delle nostre linee di business resilienti rimanga elevato. Per quanto riguarda l'attività di JLL Technology, ci stiamo concentrando sull'aumento dei margini per rendere questo segmento di attività redditizio su base autonoma, escludendo gli utili da capitale. Infine, anche le commissioni di incentivo e di transazione di LaSalle hanno risentito della diminuzione del volume delle transazioni nel trimestre. Tuttavia, LaSalle continua a beneficiare della natura di rendita del suo flusso di ricavi da commissioni di consulenza, che offre stabilità quando i volumi delle transazioni rallentano. Con questo, passo ora la parola a Karen, che fornirà maggiori dettagli sui risultati del trimestre.
Karen Brennan: Grazie, Christian. Prima di iniziare, vorrei ricordare che le variazioni si riferiscono al periodo precedente e alla valuta locale, a meno che non sia indicato diversamente. A fronte della persistente debolezza dei mercati transazionali, i nostri risultati operativi riflettono i miglioramenti nell'efficienza del capitale circolante e i progressi nel nostro percorso pluriennale di riduzione dei costi fissi. Sebbene sia difficile prevedere con certezza la durata del difficile contesto di mercato, rimaniamo concentrati sul posizionamento della nostra attività per sfruttare le opportunità a breve e lungo termine per promuovere la crescita, la redditività e il flusso di cassa, assicurandoci di essere ben posizionati per un'eventuale ripresa del mercato transazionale. I risultati del terzo trimestre riflettono la diversità della nostra base di ricavi e la resilienza della nostra piattaforma. A livello consolidato, i ricavi da commissioni del terzo trimestre sono stati pari a 1,8 miliardi di dollari, con un calo del 13% rispetto all'anno precedente. L'EBITDA rettificato è stato di 205 milioni di dollari, in calo del 23%, con un margine del 12,0% rispetto al 13,5% dell'anno precedente. Il calo del margine è dovuto principalmente alla diminuzione delle vendite di investimenti, del debito e delle commissioni di consulenza e leasing, nonché a una variazione negativa di 11 milioni di dollari degli utili azionari al netto degli interessi riportati. Le nostre azioni di riduzione dei costi in corso e la riduzione delle spese di retribuzione variabile sono state parzialmente compensate. Oltre ai fattori che determinano l'EBITDA rettificato, l'EPS diluito rettificato di 2,01 dollari riflette anche un aumento degli interessi passivi. Passiamo ora a un esame dettagliato della nostra performance operativa per segmenti. Partendo da Markets Advisory, il calo del 17% dei ricavi da commissioni del segmento è dovuto principalmente a una riduzione del 22% dell'attività di leasing, soprattutto nelle Americhe e nell'area EMEA. Tutte le classi di attività hanno registrato un calo significativo dei ricavi da commissioni, con l'industria e il commercio al dettaglio che sono scesi rispettivamente del 13% e del 9%, in particolare rispetto al calo del 26% degli uffici. A titolo di confronto, abbiamo superato il calo del 41% dell'attività del mercato industriale globale, ma siamo rimasti indietro rispetto al calo del 6% del volume di locazione degli uffici a livello mondiale, secondo JLL Research. La nostra performance rispetto al mercato più ampio riflette la nostra forte quota di mercato storica di transazioni su larga scala, a fronte di un calo delle dimensioni medie delle transazioni nella maggior parte delle classi di attività, in particolare nel settore degli uffici negli Stati Uniti. Inoltre, i volumi delle transazioni sono stati inferiori in tutte le tipologie di asset, soprattutto nel settore degli uffici. Come descritto da Christian, continuiamo a vedere una domanda di leasing più sostenuta per beni di alta qualità, il che è favorevole al nostro business mix. La nostra pipeline di leasing per la crescita globale continua a reggere. Tuttavia, la moderazione delle prospettive di crescita economica ha ritardato le decisioni di leasing, in particolare per le transazioni su larga scala. La natura contrattuale dei contratti di locazione e la pipeline di edifici che deriva da decisioni ritardate ci fa ben sperare per una crescita a lungo termine, anche se i tempi e il ritmo dell'accelerazione dell'attività di locazione sono incerti. Sempre nell'ambito della consulenza di mercato, i ricavi da commissioni di gestione immobiliare sono cresciuti del 12%, con motivazioni coerenti con gli ultimi due trimestri, tra cui l'espansione del portafoglio nelle Americhe e le commissioni incrementali derivanti da contratti sensibili ai tassi di interesse nel Regno Unito. Il calo dei ricavi da commissioni di consulenza e altro è dovuto principalmente all'assenza di ricavi associati all'uscita di un'attività precedentemente annunciata nel quarto trimestre dello scorso anno. La contrazione del margine EBITDA rettificato del terzo trimestre di Markets Advisory è dovuta principalmente alla diminuzione dei ricavi da commissioni di leasing, parzialmente compensata da azioni sui costi. Passiamo al segmento Capital Markets. Le condizioni di mercato descritte da Christian sono state un fattore chiave del calo del 27% dei ricavi da commissioni del segmento. I nostri ricavi da commissioni di vendita di investimenti globali, che rappresentano quasi il 40% dei ricavi da commissioni del segmento, sono diminuiti del 38%, a fronte di un calo del 48% del volume di vendite globali cui Christian ha fatto riferimento. Quasi tutte le regioni e le classi di attività sono diminuite, anche se le nostre vendite di investimenti nell'area EMEA hanno avuto un andamento nettamente migliore rispetto all'attività di mercato della regione. La crescita dei ricavi da commissioni di consulenza sul valore e sul rischio in EMEA è stata più che compensata dai cali nelle Americhe e in Asia-Pacifico, che hanno portato a una riduzione complessiva del 4%. I nostri ricavi da commissioni di servizio sui prestiti sono diminuiti del 6% a causa di circa 4 milioni di dollari di minori commissioni di prepagamento, che mascherano una crescita del 4% circa delle commissioni di servizio ricorrenti. L'aumento dei tassi di interesse ha quasi eliminato l'attività di rifinanziamento anticipato, che genera commissioni di prepagamento. L'aumento delle commissioni di servizio è stato determinato dalla continua crescita del nostro portafoglio Fannie Mae. La contrazione del margine EBITDA rettificato dei mercati dei capitali è stata determinata principalmente dalla diminuzione dei ricavi da commissioni. Il margine decrescente all'interno dei mercati dei capitali è stato in linea con le nostre aspettative, considerando le differenze nelle strutture di remunerazione geografiche e le voci discrete. Gli investimenti effettuati negli ultimi anni nei talenti e nella piattaforma dei mercati dei capitali ci consentono di trarre vantaggio dalla ripresa dei volumi delle transazioni quando le condizioni di mercato miglioreranno. In prospettiva, la pipeline di vendita di investimenti, debito e consulenza azionaria sui mercati dei capitali a livello globale è in calo di una media percentuale rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, poiché la proliferazione delle transazioni è rimasta contenuta. L'entità e il ritmo della crescita dei ricavi nel resto dell'anno saranno fortemente influenzati dai fattori che incidono sui tempi e sui tassi di chiusura delle operazioni descritti da Christian. Passiamo ora a Work Dynamics. La crescita dei ricavi da onorari, pari al 9%, è stata guidata dalla continua forza del project management. L'aumento dell'8% dei ricavi da onorari per la gestione dei progetti è il risultato della continua domanda nel Regno Unito, nell'area MENA, in Italia e nel Sud-Est asiatico. Anche se il confronto con la crescita di un anno fa si è fatto più impegnativo, la crescita dei ricavi da commissioni per la gestione dei luoghi di lavoro è accelerata al 5% nel trimestre in corso, rispetto al 2% del secondo trimestre, grazie al contributo dei nuovi clienti globali che ci siamo assicurati all'inizio dell'anno. La crescita del 21% dei ricavi da commissioni dei Servizi di portafoglio è stata in gran parte attribuita a una transazione significativa da parte di un cliente di lunga data. Escludendo la transazione, i servizi di portafoglio continuano a subire l'impatto negativo del rallentamento dell'attività di leasing, in particolare nelle Americhe. Il miglioramento del margine EBITDA rettificato di Work Dynamics è stato attribuito principalmente alla crescita dei ricavi, in particolare nell'ambito dei servizi di portafoglio, e alla continua gestione dei costi. Rimaniamo fiduciosi sulla traiettoria di crescita e di margine del segmento nei prossimi anni, grazie all'aumento della domanda di gestione professionale degli immobili aziendali. In generale, continuiamo a registrare un solido trend di nuove vendite e forti tassi di rinnovo ed espansione dei contratti. Le entrate derivanti dai nuovi contratti di gestione degli ambienti di lavoro delle aziende Fortune 100 che ci siamo assicurati all'inizio dell'anno continueranno a crescere nel resto dell'anno e a sostenere un solido slancio fino al 2024. Sebbene la moderazione del contesto economico possa frenare lo slancio a breve termine nella gestione dei progetti, rimaniamo concentrati sull'ottenimento di ulteriori mandati. Passiamo a JLL Technologies. La domanda dei clienti aziendali esistenti ha determinato una crescita dei ricavi da onorario del 5%, che si aggiunge a un tasso di crescita organica del 28% su base annua nel terzo trimestre 2022. La maggiore incertezza economica ha portato a un rallentamento della crescita delle attività dei nuovi clienti e dell'espansione dei clienti esistenti. Continuiamo a registrare forti tassi di fidelizzazione della base di ricavi in gran parte ricorrenti di JLL Technology. Pur intravedendo significative opportunità di crescita per le nostre soluzioni e i nostri servizi tecnologici, la redditività del segmento rimane un obiettivo primario e stiamo regolando regolarmente il nostro approccio al mercato per raggiungere l'equilibrio desiderato tra crescita del fatturato e redditività. Le spese operative a pagamento di JLL Technology, esclusi gli interessi passivi, sono diminuite rispetto all'anno precedente e comprendono una riduzione di circa 5 milioni di dollari dei compensi incentivanti basati sulle prestazioni. La combinazione tra la crescita dei ricavi da commissioni e gli incrementi di efficienza operativa ha portato a un miglioramento del margine EBITDA rettificato di JLL Technology, parzialmente compensato da una variazione negativa di 3 milioni di dollari nelle perdite azionarie al netto degli interessi riportati. Per quanto riguarda LaSalle, i ricavi da commissioni di consulenza sono diminuiti del 2%, principalmente per l'impatto dei recenti cali di valutazione dei nostri asset in gestione. Se si escludono le oscillazioni dei cambi, la riduzione delle valutazioni ha rappresentato la quasi totalità del calo del 3% delle attività in gestione rispetto all'anno precedente. L'impiego di nuovi capitali continua a essere contenuto a causa dell'evoluzione del contesto di mercato, il che limita anche i ricavi delle transazioni. Nel trimestre non sono state generate commissioni di incentivo rispetto ai 12 milioni di dollari dell'anno precedente. Le commissioni di incentivo dipendono dalla tempistica delle cessioni e dalla performance degli asset. La moderazione delle valutazioni degli asset ha determinato un aumento di 8 milioni di dollari delle perdite azionarie rispetto all'anno precedente. La riduzione del margine EBITDA rettificato di LaSalle è dovuta in gran parte all'aumento delle perdite azionarie e alla mancanza di commissioni di incentivazione, parzialmente compensata dall'assenza di spese di licenziamento dell'anno precedente. Passiamo al flusso di cassa libero. L'afflusso netto nel trimestre è stato di 276 milioni di dollari, circa 188 milioni di dollari in più rispetto all'anno precedente. L'aumento del flusso di cassa derivante dai crediti commerciali, i minori pagamenti di commissioni e le imposte pagate in contanti hanno portato a un miglioramento del capitale circolante netto, che ha più che compensato la diminuzione della liquidità derivante dagli utili. La riduzione della liquidità derivante dagli utili è stata in gran parte attribuita al calo dei risultati delle attività di Capital Markets e Markets Advisory. La conversione del flusso di cassa è una priorità assoluta e continuiamo a concentrarci sull'efficienza del nostro capitale circolante. Passiamo al nostro bilancio e all'allocazione del capitale. La nostra posizione di liquidità rimane solida, con un totale di 2,1 miliardi di dollari alla fine del terzo trimestre, di cui 1,7 miliardi di dollari di capacità di credito non utilizzata. Al 30 settembre, la leva finanziaria netta è aumentata di 2,2 volte rispetto a 1,1 volte dell'anno precedente, principalmente a causa del minor flusso di cassa libero e dell'impatto negativo delle perdite azionarie non monetarie nei 12 mesi precedenti. Le perdite azionarie hanno avuto un impatto negativo di 0,3 volte sul nostro rapporto di leva finanziaria netta del terzo trimestre. Stiamo dando priorità alla riduzione della leva finanziaria nel breve termine, impiegando selettivamente il capitale per iniziative di crescita e per il riacquisto di azioni. Alla fine del terzo trimestre, i prestiti a tasso fisso rappresentavano poco meno del 20% del nostro debito in essere. Siamo concentrati sul riallineamento del nostro mix di debito, sul derisking delle scadenze esistenti e sulla diversificazione delle nostre fonti di capitale nel breve termine. Nel terzo trimestre abbiamo riacquistato 20 milioni di dollari di azioni e siamo sulla buona strada per riacquistare un numero di azioni sufficiente a compensare la diluizione dei compensi azionari quest'anno. Finché il nostro indice di leva finanziaria netta rimarrà nella fascia alta del nostro obiettivo di 0-2 volte, i riacquisti di azioni saranno probabilmente modesti. In prospettiva, l'ammontare dei riacquisti di azioni dipenderà dall'andamento delle nostre attività, in particolare dalla generazione di cassa e dalle prospettive macroeconomiche. Al 30 settembre 2023 la nostra autorizzazione al riacquisto di azioni ammontava a circa 1,1 miliardi di dollari. Per quanto riguarda le nostre previsioni finanziarie per l'intero anno 2023, i fattori citati da Christian hanno frenato l'attività del leasing e dei mercati dei capitali più a lungo di quanto previsto in precedenza. Considerando la crescita più contenuta delle attività di leasing e di Investment Sales Debt and Equity Advisory, prevediamo ora un margine EBITDA rettificato per l'intero anno 2023, esclusi gli utili azionari, pari a circa il 12%. Includendo le perdite azionarie, il margine sarà inferiore. Anche se i tempi e il ritmo della ripresa del mercato si sono rivelati difficili da prevedere, continuiamo a rafforzare la nostra piattaforma per cogliere le opportunità future e per ottenere una leva operativa, il che ci dà fiducia nelle prospettive di creazione di valore della nostra attività. Christian, a te la parola.
Christian Ulbrich: Grazie, Karen. Guardando al futuro, le condizioni del mercato immobiliare rimangono difficili, poiché la volatilità dei tassi d'interesse e gli spread bid ask (ph) più ampi del normale continuano a creare incertezza. I recenti aumenti dei tassi di interesse non si sono ancora riflessi sui valori immobiliari e ci vorranno ulteriori ribassi prima che il volume delle transazioni si risollevi in modo significativo. Prevediamo che la forte tendenza delle aziende a riqualificare e affittare spazi per uffici di alta qualità continuerà a favorire la biforcazione dello stock di uffici di cui abbiamo parlato negli ultimi trimestri. I piani di rientro in ufficio procedono costantemente e si stima che negli ultimi trimestri siano stati richiamati in ufficio circa 3 milioni di dipendenti negli Stati Uniti. Con la maggior parte delle aziende Fortune 500 che tornano in ufficio dopo tre o quattro giorni, i tassi di occupazione di picco sono già al massimo o vicini alla capacità in edifici di alta qualità per molti dei nostri clienti. Prima di aprire la chiamata per le domande e le risposte, vorrei fornire un'ulteriore prospettiva sui nostri obiettivi finanziari. Non è nostra consuetudine aggiornare gli obiettivi a medio termine nel corso dell'anno fiscale, ma riteniamo che sia necessario un ulteriore colore, data la prolungata debolezza dell'attività di transazione che il nostro settore sta vivendo. Se ricordate, quando abbiamo confermato i nostri obiettivi a medio termine per il 2025, la nostra ipotesi di base era che la ripresa iniziasse nella seconda metà del 2023. Sulla base di quanto sappiamo oggi, non prevediamo una ripresa dell'attività di transazione nel 2023 o all'inizio del 2024. A causa della debolezza dell'attività di transazione in tutto il settore, stiamo estendendo il calendario per il raggiungimento di tutti i nostri obiettivi a medio termine oltre il 2025. Abbiamo costruito una piattaforma più diversificata e resistente e prevediamo di raggiungere il nostro obiettivo di margine EBITDA rettificato a medio termine del 16-19% prima di raggiungere l'obiettivo di ricavi da commissioni di 10-11 miliardi di dollari. Continuiamo ad evolvere il nostro modello operativo per eliminare i costi e migliorare l'efficienza. Considerando i costi che abbiamo già eliminato dalla nostra attività e le future opportunità di efficienza, siamo posizionati per espandere i margini nel medio termine. Inoltre, gli investimenti effettuati negli ultimi anni per diversificare il nostro business mix stanno dando i loro frutti, poiché le nostre linee di business più resistenti continuano a fornire uno spazio di guadagno stabile durante l'attuale rallentamento dell'attività delle transazioni. Infine, vorrei ringraziare ancora una volta i nostri colleghi per il loro duro lavoro, la loro resistenza e la loro dedizione al servizio dei nostri clienti in tutto il mondo, aiutandoli a superare l'incertezza in un contesto di mercato difficile per il nostro settore. Operatore, la prego di illustrare il processo di domande e risposte.
Operatore: Grazie. [La prima domanda è di Anthony Paolone di JP Morgan (NYSE:JPM). Prego, proceda pure.
Anthony Paolone: Ottimo. Grazie. Forse la prima per Karen. Forse la prima per Karen. So che tutti voi avete intrapreso una serie di iniziative di risparmio sui costi. Può forse aiutarci con qualche stima di ciò che potrebbe significare per il 2024, per vedere l'impatto di tutto l'anno rispetto a quello di quest'anno?
Karen Brennan: Certo, buongiorno. Ricapitolando, in precedenza avevamo annunciato un totale di 210 milioni di dollari su base run rate, di cui 170 milioni nell'anno in corso. Quindi, se si fa un ponte tra il 2023 e il 2024, si tratta di altri 40 milioni di dollari.
Anthony Paolone: Anthony Paolone: Ok. Bene. E poi... E poi, credo che lei abbia menzionato che il backlog nei mercati dei capitali è sceso, credo a metà dell'anno, e mi sembra che in realtà sia piuttosto buono. Quindi, secondo lei questo è positivo e suggerisce che si tratta di una domanda repressa, oppure come dobbiamo considerarla o cosa deve succedere per vedere che una parte di questa domanda comincia a tornare e a liberarsi?
Christian Ulbrich: In effetti, il portafoglio ordini è ancora relativamente buono, ma gli investitori esitano ancora a fare transazioni. Quindi i tempi di conversione sono molto più alti di quelli che abbiamo visto in passato. E se si considera l'andamento dei tassi d'interesse nelle ultime due settimane, si è trattato di un'altra impennata significativa, a cui deve seguire un adeguamento dei prezzi. Per questo motivo, è necessario che i prezzi si adeguino all'attuale contesto dei tassi d'interesse. Una volta che ciò sarà avvenuto, probabilmente vedremo di nuovo un aumento delle transazioni e la conversione di parte del portafoglio in entrate effettive.
Anthony Paolone: Anthony Paolone: Ok. E poi un'ultima domanda su LaSalle: non avete avuto commissioni di incentivazione in questo trimestre e capisco che state vendendo delle cose e anche il valore delle attività ha un impatto su questo, ma se pensiamo ai prossimi due anni, se c'è stata una diminuzione del valore delle proprietà, dobbiamo aspettare qualche anno per vederle tornare, come se avessimo bisogno di vedere un'altra annata di investimenti che si fa strada, o pensate che ci sia ancora un potenziale per gli incentivi se vedete che alcune cose vengono vendute, come se ci fosse una promozione incorporata che esiste ancora.
Karen Brennan: Karen Brennan: Sì. Nelle attuali condizioni di mercato e sulla base delle nostre previsioni, ci aspettiamo che le commissioni di incentivazione rimangano all'estremità inferiore del nostro range storico per i prossimi due anni. Ricordiamo che il nostro range storico andava da un minimo di 40 milioni di dollari a un massimo di 210 milioni di dollari. Ma poi, come lei ha sottolineato, si tratterà di investire in un'annata interessante e quindi ci aspetteremo un aumento più consistente una volta che i fondi avranno la possibilità di essere investiti e avremo una certa realizzazione.
Anthony Paolone: Anthony Paolone: Ok. Anthony Paolone: Ok, grazie.
Operatore: La prossima domanda è di Stephen Sheldon di William Blair. Prego, proceda pure.
Stephen Sheldon: Ciao. Stephen Sheldon: Grazie. È fantastico vedere l'aumento del fatturato e degli utili di Work Dynamics su base sequenziale. Per quanto riguarda il quarto trimestre, credo che lei abbia detto che le grandi commesse continuano a crescere. Dobbiamo quindi aspettarci un altro aumento sequenziale dei ricavi e degli utili per il quarto trimestre? E poi, in generale, come pensa al 2024 in questo segmento, visto che di solito c'è più visibilità e stabilità?
Christian Ulbrich: Ascoltate, siamo stati abbastanza coerenti nel dire che siamo molto soddisfatti delle prospettive a lungo termine per la nostra attività Work Dynamics. In effetti il tasso di vincita nella prima metà di quest'anno è stato insolitamente alto e stiamo iniziando a mobilitare questi contratti. La fase di mobilitazione è appena iniziata e continuerà nel quarto trimestre e nel primo trimestre del prossimo anno. Quindi, le prospettive per questa attività per il prossimo anno sono altrettanto positive e ci aspettiamo una crescita del topline, come abbiamo già detto, e una fascia alta a una cifra, forse addirittura a una cifra doppia in alcuni trimestri.
Stephen Sheldon: Ok. È utile. E per quanto riguarda il leasing, può fornire qualche dettaglio in più sui principali ostacoli che ritardano il processo decisionale per le grandi operazioni e come sono cambiati negli ultimi sei o nove mesi? Alcuni dei fattori principali sono diventati un vento contrario più o meno pesante in questo periodo? Ad esempio, sembra che l'attività di return-to-office stia aumentando progressivamente. Quindi, forse questo sta diventando meno un vento contrario o un'area di incertezza, ma quali sono gli ostacoli più grandi che spingono l'attività?
Karen Brennan: Sì, è proprio l'incertezza del contesto macroeconomico e degli eventi geopolitici a far sì che alcune delle decisioni più importanti vengano rimandate. A questo si contrappone, come lei ha giustamente sottolineato, il continuo slancio del ritorno agli uffici, che negli Stati Uniti sta raggiungendo nuovi massimi e, come ricorda, gli Stati Uniti sono rimasti indietro rispetto al resto del mondo. Quindi ci sono questi due fattori in gioco. Abbiamo sottolineato che l'assorbimento netto nel trimestre è stato negativo, ma stiamo assistendo a un aumento delle richieste di nuovi spazi. Quindi la gente è alla ricerca di nuovi spazi ed è solo una questione di tempistica, nell'attuale contesto.
Stephen Sheldon: Bene. Stephen Sheldon: Bene, grazie.
Operatore: La prossima domanda è di Stephen Sheldon, scusate, Michael Griffin di Citi. La sua linea è aperta.
Michael Griffin: Ottimo. Michael Griffin: Bene, grazie. Forse è il caso di soffermarsi sulle attività dei mercati dei capitali. Per quanto riguarda le attività di trading, può darci un'idea di quale sia il bacino di acquirenti per queste attività e, magari, a che punto sono gli spread denaro-lettera, se si sono ridotti, se si sono allargati, o qualsiasi altra cosa sarebbe utile?
Christian Ulbrich: Certo. Negli ultimi due trimestri è emerso chiaramente che gli acquirenti più attivi sono stati i privati, gli individui con un elevato patrimonio netto che stanno entrando nel mercato e che vedono in questo una grande opportunità per entrare in possesso di asset eccezionali. La questione degli spread. È stato piuttosto volatile, ogni volta che c'è un po' di calma sul fronte dei tassi d'interesse, gli spread iniziano a ridursi e quando c'è di nuovo un po' di rumore da quel lato o più tensioni geopolitiche, come abbiamo visto nelle ultime quattro settimane, allora gli spread si allargano immediatamente di nuovo. Quindi, questo non è stato coerente negli ultimi due trimestri. Quindi, ora che la Fed per la seconda volta non si è mossa, speriamo di vedere nelle prossime due settimane fino alla fine dell'anno, che è molto importante per noi del settore Capital Markets, gli spread ridursi di nuovo.
Michael Griffin: Grazie. È utile. E poi, per quanto riguarda le opportunità di M&A per la crescita esterna che state vedendo nell'ambiente odierno, come le valutate nel contesto della crescita dell'azienda rispetto ai riacquisti di azioni, se potete considerarli, che hanno ridotto la base azionaria.
Christian Ulbrich: Christian Ulbrich: Sì. Devo quasi ripetere quello che ho detto nelle ultime due telefonate. Stiamo esaminando regolarmente potenziali operazioni di fusione e acquisizione, ma prima di tutto continuiamo a credere che le valutazioni nel mercato privato siano ancora troppo alte. Dobbiamo valutare il prezzo di queste opportunità rispetto ai nostri obiettivi strategici e all'uso alternativo della liquidità e, come lei ha detto, anche al riacquisto di azioni, per vedere dove si trova il prezzo delle nostre azioni e finora non siamo stati molto attivi sul fronte delle fusioni e acquisizioni. E non è una grande preoccupazione per noi, perché non abbiamo grandi lacune o spazi bianchi nei nostri servizi esistenti e quindi siamo molto tranquilli su questa situazione.
Michael Griffin: Ottimo. Michael Griffin: Ottimo, grazie.
Operatore: [La prossima domanda proviene da Jade Rahmani di KBW.
Jade Rahmani: Grazie mille. Volevo chiederle degli obiettivi al 2025 o a medio termine. L'obiettivo dei ricavi da commissioni include le fusioni e acquisizioni e potrebbe quantificare una percentuale o un importo in dollari del contributo?
Karen Brennan: Non sono incluse fusioni e acquisizioni significative, ma si ipotizza solo qualche piccolo inserimento.
Jade Rahmani: Grazie. Per quanto riguarda gli obiettivi di margine tra il 16 e il 19, il vostro maggiore concorrente si aggira intorno al 13%. E se guardo al mix di attività, in linea di massima, Capital Markets credo si aggiri tra il 20% e il 25%, HFF, che JLL ha acquisito, è al di sopra di questo valore, Leasing dovrebbe attestarsi tra i 12 e i 18 anni, Property Management al di sotto del 10%, Occupier Outsourcing, so che la nomenclatura è diversa, ma è forse tra il 10% e il 12% e poi c'è LaSalle, che è chiaramente un'attività ad alto margine. Quindi, per arrivare al 16-19, quando faccio la media ponderata dei calcoli, ottengo un valore inferiore. È probabile che il pezzo mancante sia proprio LaSalle, oltre al reddito azionario derivante dalla valutazione... Mi scusi, JLL Technologies.
Christian Ulbrich: No, non proprio. Non credo che sia così semplice come ha appena detto. Negli ultimi due anni abbiamo costantemente privilegiato i margini rispetto alla crescita del fatturato. E questo ovviamente non è stato immediatamente visibile a causa dell'ambiente di mercato generale in cui ci troviamo, ma la redditività di fondo della nostra piattaforma è cresciuta e credo che ciò sia stato dimostrato anche in questo trimestre. Abbiamo quindi abbandonato i mercati poco performanti e chiuso le attività non performanti. Questo è un aspetto. L'altro aspetto è che le attività di Work Dynamics hanno aumentato il loro margine, come avevamo previsto, anno dopo anno, in modo molto consistente, e ciò continua a verificarsi. Quindi quello che prima era un forte freno alla nostra redditività complessiva sta diventando un freno molto minore rispetto alle attività transazionali ad alto margine. Pertanto, i flussi di ricavi ricorrenti stanno diventando più redditizi rispetto al passato. Una volta che le attività transazionali avranno un po' più di spinta, potremo tornare all'obiettivo di margine che avevamo indicato.
Jade Rahmani: Grazie. Dovrò esaminare più da vicino questo aspetto. Infine, per il 2024, ci sono parametri di massima che potrebbe fornire: si aspetta che la crescita dei ricavi da commissioni sia positiva? Prevede che gli utili e l'EBITDA rettificato saranno positivi l'anno prossimo?
Christian Ulbrich: Ascoltate, se potessimo vedere cosa farà il mondo nel 2024 sarebbe davvero utile. Non abbiamo certo previsto le turbolenze degli ultimi due mesi, ma siamo molto ottimisti. Siamo pronti ad ogni rialzo. Come abbiamo detto, non abbiamo licenziato nessuno che dovremo riassumere se il mercato si riprende. Quindi, JLL è pronta a qualsiasi miglioramento del mercato e quindi, credo, vedremo una crescita, ma non ne prevedo l'entità.
Jade Rahmani: Grazie mille.
Operatore: Non ci sono altre domande al momento. Passo la parola a Christian Ulbrich per alcune osservazioni conclusive.
Christian Ulbrich: Grazie, operatore. Se non ci sono altre domande, chiudiamo la telefonata di oggi. A nome di tutto il team di JLL, vi ringraziamo per aver partecipato alla telefonata di oggi. Karen e io saremo lieti di parlare nuovamente con voi dopo il quarto trimestre.
Operatore: Grazie. Con questo si conclude la teleconferenza di oggi. Potete ora disconnettervi.
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