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Immobili ereditati: cosa farne?

Da Officine Investimenti (Daniele Anzellotti)Panoramica mercato09.06.2022 12:05
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Immobili ereditati: cosa farne?
Da Officine Investimenti (Daniele Anzellotti)   |  09.06.2022 12:05
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L’argomento di questo articolo è super ampio e condensarlo non è stato affatto semplice, ma eccoci qui.
Immobili ricevuti in eredità. A quante persone è successa una cosa del genere? Sicuramente se non tu direttamente conoscerai qualche amico o cugino che ha ricevuto un’immobile in eredità, e da quel momento questa persona può avere tre reazioni fondamentalmente;

  • o già sa esattamente cosa farne perché ha avuto il tempo di ragionarci su;
  • o ha una vaga idea di cosa farne, ma non ha ancora definito alcun punto;
  • oppure non fino al giorno prima non aveva mai considerato di essere l’erede di uno o più immobili, e da un momento all’altro si è ritrovato in tale condizione.

A prescindere da come si reagisce però una strada bisogna prenderla, per cui ci concentreremo in questa puntata nell'analizzare le principali alternative che abbiamo a disposizione, ognuna delle quali ha i suoi punti a favore e i suoi punti a sfavore, peculiarità, più adatte ad alcune situazioni personali e familiari e meno adatte ad altre.
Parliamo di queste strade in questa puntata.

Dunque, ci ritroviamo il nostro immobile chiavi in mano e dobbiamo decidere cosa farne, quali sono le possibilità che solitamente la gente considera?
C’è da fare una breve premessa, ovvero che quando si parla di queste tematiche bisogna sempre considerare che la componente psicologica ed emotiva che entra in gioco in queste situazioni è davvero forte. Che sia la vecchia casa di famiglia, della nostra giovinezza, di un vecchio amico…insomma in ognuno di questi casi bisogna considerare che tutto in quel momento si pensa fuorché ragionare con la giusta lucidità, ed è normale e comprensibile.

Per cui il primo consiglio che vivamente ti posso dare è quello di prenderti il tuo tempo per metabolizzare, evitando di prendere decisioni importanti come questa in un momento di forte vulnerabilità.
Una volta arginato l’aspetto psicologico però è bene iniziare ad entrare nel vivo dell’argomento. Quali sono le opzioni che posso considerare?

Partiamo con quella che, dal punto di vista economico, ha meno senso fare in assoluto: non farci nulla.
Sebbene si tratti di una curiosa alternativa, l’Italia è piena di persone che hanno un immobile magari, ma di cui fanno finta di nulla, e semplicemente lo tengono lì, per il “non si sa mai”.
Tolte le case delle vacanze al mare o in montagna, o il piano di destinarlo a un nostro figlio che a breve andrà via di casa (o situazioni simili), in realtà avere un asset immobiliare e tenerlo lì a non far nulla non ha molto senso.
Come ogni altro asset infatti, anche l’immobile per definirsi produttivo dovrebbe svolgere una funzione, o dovrebbe darci un’entrata supplementare, altrimenti non farà altro che rimanere una passività, anche piuttosto ingombrante, nella nostra situazione finanziaria.
Sebbene comunque ci possano essere alcuni elementi che potremmo definire “vantaggi”, la realtà è che questi sono estremamente minimi rispetto alla moltitudine di svantaggi che uno strumento del genere ci porta.
Per cui direi di passare subito oltre e analizzare la nostra seconda opzione, ovvero mettere a rendita il nostro immobile.

Ah la rendita del mattone, un argomento sempre amato dagli italiani. Ricevere una rendita dal nostro immobile significa metterlo in affitto, il quale ci darà, per l’appunto, un’entrata extra che aumenterà il nostro patrimonio. Quindi da un lato deteniamo la proprietà dell’immobile, e dall’altro riceviamo un’entrata in più.
Tuttavia a mio parere sarebbe più corretto differenziare i due tipi di affitto che si possono fare, poiché differiscono enormemente l’uno dall’altro: abbiamo gli affitti di breve termine e gli affitti di lungo termine.
Partiamo da questi ultimi. L’affitto di lungo termine è quello che tradizionalmente conosciamo, abbiamo un inquilino, una famiglia o un gruppo di studenti che per anni utilizzano il nostro immobile e ci pagano un affitto.
Ora per capire bene quali siano i principali punti a favore e a sfavore di questa tipologia di impiego dell’immobile, a mio parere bisognerebbe porre l’accento su quelli che sono i nostri oneri come proprietari, e i nostri onori.
Dal lato degli onori sicuramente possiamo vantare l’entrata ricorrente, che è uno dei motivi principali per cui si fa l’affitto a lungo termine; in aggiunta diciamo che vi è anche un quantitativo di tempo materiale che noi dobbiamo impiegare in questa attività relativamente basso, perché una volta che abbiamo individuato la coppia che abiterà a casa nostra non dovremmo far molto altro, salvo imprevisti, e su questo ci torniamo tra un momento.
Quindi da un lato abbiamo un’entrata molto vicina all’essere passiva, dall’altro?
Dall’altro dobbiamo considerare i rischi di questa attività, che potremmo riassumere nel rischio di non percepire la nostra entrata, poiché magari gli inquilini non pagano l’affitto, il rischio di aver difficoltà a far uscire gli attuali inquilini dalla casa, poiché godono di particolari garanzie, e il rischio dell’usura stessa della casa.
Nella stragrande maggioranza dei casi infatti ricordiamo che, mentre per gli atti di ordinaria amministrazione è l’inquilino a dover far fronte alle spese, per gli atti di straordinaria amministrazione è invece il proprietario a dover mettere le mani al portafoglio, quindi si rompe il lavandino, il frigo, la finestra ecc., sono tutte eventualità che si possono verificare con l’usura del nostro immobile, e nel caso degli affitti lunghi il rischio di usura aumenta non poco.

Passiamo invece al caso di una rendita derivante da affitti brevi, una prospettiva che sta molto aumentando negli ultimi anni, poiché riesce a sopperire a diverse problematiche degli affitti lunghi.
Per affitto breve, se l’immobile lo consente, si intende l’affitto a turisti, lavoratori di passaggio, che si fermano per poche settimane, se non per pochi giorni, e poi vanno via.
Sul lato degli oneri la bilancia va molto a favore degli affitti brevi, come possiamo immaginare, perché il rischio di mancanza del pagamento di riduce drasticamente, specie se si prevedono pagamenti anticipati o all’arrivo; inoltre possiamo considerare anche più limitati i danni derivanti dall’usura, così come il rischio di non potersi “liberare” della persona che non paga da casa nostra. Il tutto si riduce enormemente.
Ovviamente però non è tutto rosa e fiori; dal lato degli onori infatti possiamo considerare un ulteriore punto a favore, ossia che il costo di pochi giorni di pernotto è in proporzione maggiore rispetto al costo di un affitto lungo, consentendoci quindi di avere più guadagno dagli stessi giorni di affitto, ma ci sono due elementi comunque da considerare:

  • numero 1: il rischio di non avere tutti i giorni dei clienti, il che ovviamente danneggia la nostra attività imprenditoriale (importante considerare l’immobiliare come una vera e propria attività, cosa che non tutti fanno);
  • numero 2: l’aumento generale del nostro lavoro settimanale o giornaliero rispetto all’affitto lungo.



Direi che è la base: più guadagno = più lavoro.
Qualora si optasse poi per un impiego di questo tipo del nostro immobile potremmo valutare l’opportunità di delegare il lavoro e la gestione di questa attività ad un’agenzia o ad una persona terza, ma si tratta di un ampio argomento che magari tratteremo una successiva volta.

Passiamo ora al quarto scenario, ovvero quello di voler andare a vendere il nostro immobile.
Ci possono essere diverse motivazioni in realtà a sostegno del “perché voler vendere un immobile”. Primo tra tutti il fatto che avere un asset del genere ci porta via dell’impegno non indifferente, ci sono diversi costi da dover sostenere per il suo mantenimento e poi vi è il discorso tassazione. Aggiungiamo poi il fatto che un immobile è un asset che in determinate situazioni è più difficile da liquidare in poco tempo, e quindi ecco che se ci servono capitali immediatamente, e i nostri capitali sono all’interno dell’immobile, per esser venduto bisogna considerare un tempo di qualche settimana, se non qualche mese. Sicuramente un portafoglio finanziario è più efficiente da questo punto di vista.
Dunque vogliamo vendere il nostro immobile, cosa possiamo dire al riguardo?
Sicuramente che non si tratta di un’operazione elementare da fare, che potrebbe valer seriamente la pena di farsi affidare a dei professionisti che fanno questo per mestiere; inoltre dobbiamo ricordare che ci stiamo spossessando di quel bene, quindi perdiamo da quel momento un nostro asset. D’altro canto, a seguito della grande trattativa, ci portiamo a casa un grande capitale tutto in una volta.
Anche qui, sul cosa fare con questo capitale, si apre un mondo: si potrebbe investire in una propria attività, nei mercati finanziari, in immobili che possano gestirsi più facilmente, nei mercati finanziari settorializzati nel mondo immobiliare…ci sono davvero moltissime opportunità.

Chiuderei questa grande panoramica su un'ultima opportunità, la quale però ha senso approfondire solo prendendo caso per caso la situazione di ognuno di noi: andare a vivere in questa casa ereditata.
In questo caso è vero che il nostro asset non ci sta dando un’entrata, ma a differenza del “tenerlo lì a prendere polvere” qui l’immobile sta adempiendo ad uno scopo: sta sopperendo ad una nostra necessità.

Spero che questa puntata ti sia stata utile, abbiamo affrontato il tema “immobili ereditati: cosa farne?”.

Immobili ereditati: cosa farne?
 

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Enrico Pistilli
Enrico Pistilli 09.06.2022 21:47
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Ottimo articolo. Si occupa di un argomento importante per quello che è. L'immobile va trattato alla stregua di un somma di denaro da investire.
Moreno Borsalino
Bagflax 09.06.2022 20:38
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manca il caso della donazione
enrico rossi
enrico rossi 09.06.2022 20:24
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capacità di sintesi...
Ro By
Rob70 09.06.2022 19:48
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Venduto.
Marco Durando
Marco Durando 09.06.2022 19:42
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se si vende prima di 10 anni sono 600 eurini di tassin più
paolo valoti
paolo valoti 09.06.2022 19:42
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5 anni…
marco molari
marco molari 09.06.2022 19:41
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io investo mezzo milion
Francesco Cims
Francesco Cims 09.06.2022 19:39
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Articolo molto equilibrato e apprezzabile .
Scarliga Merluss
Scarliga Merluss 09.06.2022 19:36
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Ma che articolo e???
Marco Durando
Marco Durando 09.06.2022 19:36
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Claudio Galli
Claudio Galli 09.06.2022 19:31
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