ACRES Commercial Realty Corp. ha tenuto la sua conferenza telefonica sugli utili del terzo trimestre 2023, durante la quale ha illustrato la sua strategia di investimento e ha annunciato il pensionamento del CFO David Bryant. La società non ha registrato nuovi investimenti nel trimestre, con un totale di 53,4 milioni di dollari di rimborsi di prestiti e 8,1 milioni di dollari di impegni netti finanziati. Il portafoglio di prestiti immobiliari commerciali di ACRES si è attestato a 1,9 miliardi di dollari e si prevede di mantenere un portafoglio di investimenti compreso tra 2 e 2,3 miliardi di dollari fino al 2023. La società ha anche rivelato i piani per monetizzare gli investimenti immobiliari e reinvestire i potenziali guadagni nel portafoglio prestiti.
I punti salienti della telefonata sono
- ACRES ha comunicato otto prestiti con rating 4 o 5, che rappresentano l'8,4% del valore nominale del portafoglio. Il rating medio ponderato del rischio è aumentato da 2,4 a 2,6. L'utile netto GAAP della società attribuibile alle azioni ordinarie per il trimestre è stato di 2,9 milioni di dollari e il valore contabile GAAP per azione di 25,07 dollari. La società prevede un EPS GAAP per il 2023 compreso tra 0,25 e 0,55 dollari e un EAD compreso tra 0,50 e 0,60 dollari per azione nel quarto trimestre.- ACRES ha annunciato il pensionamento del CFO David Bryant, con l'assunzione del ruolo da parte di Eldron Blackwell.- La società sta valutando la possibilità di un Collateralized Loan Obligation (CLO) nel 2024 e non ha in programma l'acquisizione di proprietà in difficoltà.- ACRES prevede di monetizzare le attività esistenti per aumentare il valore contabile e reinvestire nel portafoglio prestiti.
La società ha anche discusso i suoi piani per i CLO e le potenziali acquisizioni. Ha dichiarato che il periodo di reinvestimento per FL1 si è chiuso e che il periodo di reinvestimento per FL2 si chiuderà alla fine del trimestre in corso. ACRES prevede di stampare un altro CLO nel 2024, o prima, se il collaterale paga più velocemente delle scadenze. La società è incoraggiata dall'apertura del mercato ed è in contatto con le banche.
Per quanto riguarda le acquisizioni, ACRES ha dichiarato di aver acquistato proprietà specificamente per utilizzare i riporti delle perdite fiscali, ma attualmente non prevede di acquisire proprietà condizionate. L'obiettivo è invece quello di monetizzare le attività per aumentare il valore contabile e di reimpiegare il capitale nel portafoglio prestiti per ottenere un rendimento del capitale proprio (ROE) di metà anno. La società prevede di pagare i dividendi quando riterrà che il valore contabile sia a un livello adeguato.
Le intuizioni di InvestingPro
Grazie ai dati e ai suggerimenti in tempo reale di InvestingPro, ecco alcuni spunti chiave da considerare su ACRES Commercial Realty Corp.
I dati di InvestingPro mostrano che ACRES ha una capitalizzazione di mercato di 62,58 milioni di dollari. Nonostante il rapporto P/E negativo di -7,91, la società viene scambiata a un basso multiplo prezzo/valore contabile di 0,13, che potrebbe essere interessante per gli investitori di valore. La crescita dei ricavi della società è in accelerazione, con un tasso del 3,68% negli ultimi dodici mesi a partire dal secondo trimestre 2023.
I suggerimenti di InvestingPro suggeriscono che il management di ACRES ha riacquistato azioni in modo aggressivo, il che spesso segnala fiducia nel futuro dell'azienda. Inoltre, le attività liquide della società superano gli obblighi a breve termine, il che indica una forte posizione finanziaria.
Tuttavia, è anche importante notare che i movimenti del prezzo delle azioni della società sono stati piuttosto volatili e il prezzo è sceso significativamente negli ultimi tre mesi. Inoltre, negli ultimi dodici mesi la società non è stata redditizia.
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Trascrizione completa - ACR Q3 2023:
Operatore: Buongiorno, signore e signori, e benvenuti alla conferenza sul terzo trimestre 2023 di ACRES Commercial Realty Corp. ACRES Commercial Realty Corp. [Come promemoria, questa telefonata è registrata. Vorrei ora presentarvi l'ospite della conferenza odierna, Jaclyn Jesberger, Chief Legal Officer. Può iniziare.
Jaclyn Jesberger: Buongiorno e grazie per esservi uniti alla nostra telefonata. Vorrei sottolineare che abbiamo pubblicato sul nostro sito web la presentazione degli utili del terzo trimestre 2023. Questa presentazione contiene informazioni sintetiche e dettagliate sui risultati trimestrali dell'azienda. Prima di iniziare, vorrei ricordare a tutti che alcune dichiarazioni rilasciate nel corso di questa telefonata non si basano su informazioni storiche e possono costituire dichiarazioni previsionali. Quando vengono utilizzate in questa teleconferenza, le parole "crede", "anticipa", "si aspetta" ed espressioni simili sono intese a identificare le dichiarazioni previsionali. Sebbene l'azienda ritenga che queste dichiarazioni previsionali si basino su ipotesi ragionevoli, tali dichiarazioni si basano sulle attuali aspettative e convinzioni del management e sono soggette a diverse tendenze, rischi e incertezze che potrebbero far sì che i risultati effettivi differiscano materialmente da quelli contenuti in queste dichiarazioni previsionali. Questi rischi e incertezze sono discussi nelle relazioni della società depositate presso la SEC, comprese le relazioni sui moduli 8-K, 10-Q e 10-K e, in particolare, nella sezione Fattori di rischio del modulo 10-K. Si raccomanda agli ascoltatori di non fare eccessivo affidamento su queste dichiarazioni previsionali, che si riferiscono solo alla data del presente documento. La società non si assume alcun obbligo di aggiornare tali dichiarazioni previsionali. Inoltre, in questa teleconferenza potrebbero essere discusse alcune misure finanziarie non-GAAP. La presentazione di queste informazioni non è da considerarsi isolata o sostitutiva delle informazioni finanziarie presentate in conformità ai GAAP. Le riconciliazioni delle misure finanziarie non-GAAP con le misure più comparabili preparate in conformità con i Generally Accepted Accounting Principles sono contenute nella presentazione dei risultati dello scorso trimestre. Con me alla telefonata di oggi ci sono Mark Fogel, Presidente e CEO, e Dave Bryant, CFO di ACR. È disponibile per domande e risposte anche Andrew Fentress, Presidente di ACR. Passo ora la parola a Mark.
Mark Fogel: Buongiorno a tutti e grazie per essere intervenuti. Oggi vi fornirò una panoramica sulle nostre operazioni di prestito, sugli investimenti immobiliari e sullo stato di salute del portafoglio di investimenti, mentre Dave Bryant parlerà del bilancio, delle condizioni di liquidità, del valore contabile e dei risultati operativi del terzo trimestre. Naturalmente, saremo lieti di ricevere le vostre domande al termine delle nostre osservazioni preparate. Il team di ACRES continua a mettere in atto il nostro piano aziendale, creando selettivamente investimenti di alta qualità, gestendo attivamente il portafoglio e continuando a concentrarsi sulla crescita degli utili e del valore contabile per i nostri azionisti. Seguendo questo piano aziendale, abbiamo scelto di non creare nuovi investimenti nel trimestre in corso. I rimborsi dei prestiti nel periodo sono stati di 53,4 milioni di dollari e gli impegni netti finanziati nel trimestre sono stati di 8,1 milioni di dollari, con una riduzione netta del portafoglio di 45,3 milioni di dollari. Lo spread medio ponderato dei prestiti a tasso variabile nel portafoglio di prestiti immobiliari commerciali da 1,9 miliardi di dollari è ora del 3,91% rispetto ai tassi di riferimento a 1 mese. Prevediamo di mantenere un portafoglio di investimenti immobiliari commerciali, comprendente il nostro portafoglio di prestiti e le proprietà immobiliari, compreso tra 2 e 2,3 miliardi di dollari fino al 2023. In generale, il portafoglio continua a dare buoni risultati, dimostrando una sottoscrizione solida e coerente e una gestione proattiva degli asset. La società ha chiuso il trimestre con 1,9 miliardi di dollari di prestiti immobiliari commerciali su 75 investimenti individuali. Al 30 settembre, c'erano otto prestiti con rating 4 o 5, che rappresentavano l'8,4% del valore nominale del nostro portafoglio. Cinque di questi prestiti avevano un rating 4 o 5 anche al 30 giugno. Tra questi otto prestiti vi erano cinque prestiti non in regola con i pagamenti contrattuali, tre dei quali non lo erano nemmeno al 30 giugno. Inoltre, il rating medio ponderato è passato da 2,4 al 30 giugno a 2,6 al 30 settembre. L'aumento del rating medio ponderato del rischio è attribuibile a una combinazione di alcuni immobili in leggero ritardo nell'attuazione dei piani aziendali sottoscritti e/o alle condizioni del mercato dei capitali. Continuiamo a gestire diversi investimenti immobiliari che prevediamo di monetizzare con guadagni futuri. Questi guadagni previsti saranno compensati dai riporti NOL e prevediamo di conservare il capitale e reinvestire i potenziali guadagni nel nostro portafoglio prestiti. In sintesi, il team di ACRES è soddisfatto della qualità del portafoglio di investimenti, compresi quelli immobiliari, del miglioramento del profilo di bilancio e delle prospettive di nuove acquisizioni e di rivalutazione del capitale in futuro. Questo trimestre abbiamo pubblicato una presentazione degli utili aggiornata, che comprende un design rinnovato, un ampliamento dei dati finanziari e maggiori informazioni sul CECL e sulle valutazioni del rischio. Riteniamo che la nuova presentazione degli utili comunichi la nostra posizione finanziaria in modo più efficace. Ci auguriamo che abbiate apprezzato questa presentazione rinnovata. Ora il direttore finanziario di ACR, Dave Bryant, parlerà dei bilanci e dei risultati operativi del terzo trimestre.
Dave Bryant: Grazie e buongiorno. L'utile netto GAAP attribuibile alle azioni ordinarie nel terzo trimestre è stato di 2,9 milioni di dollari, pari a 0,33 dollari per azione. Nell'utile netto è incluso un aumento delle riserve CECL di 2 milioni di dollari, pari a 0,23 dollari per azione, rispetto alle riserve CECL del secondo trimestre, pari a 2,7 milioni di dollari. Le riserve CECL di questo trimestre sono costituite solo da aumenti delle riserve generali, mentre il secondo trimestre era composto da 1,8 milioni di dollari di aumenti delle riserve generali più un charge-off di 948.000 dollari in seguito all'atto di pignoramento di un immobile a uso ufficio a Chicago. L'aumento delle riserve generali CECL nel terzo trimestre è stato determinato principalmente dall'aumento modellato del rischio di credito generale del portafoglio, aggravato dalla continua incertezza sulle attuali prospettive macroeconomiche del mercato immobiliare commerciale, che ha influito sul piano aziendale, sull'esecuzione e sulla liquidità generale del mercato dei nostri mutuatari. L'accantonamento totale per le perdite su crediti al 30 settembre era di 27,6 milioni di dollari, pari all'1,43% o a 143 punti base del portafoglio prestiti di 1,9 miliardi di dollari alla pari e comprendeva 4,7 milioni di dollari di riserve specifiche e 22,9 milioni di dollari di riserve creditizie generali. L'EAD per il terzo trimestre è stato di 0,73 dollari per azione, rispetto ai 0,60 dollari per azione del secondo trimestre. Il valore contabile GAAP per azione è stato di 25,07 dollari al 30 settembre contro i 24,50 dollari del 30 giugno. La liquidità disponibile al 30 settembre era di 104 milioni di dollari, di cui 64 milioni di dollari di liquidità non vincolata, 5 milioni di dollari di finanziamenti previsti disponibili su attività senza leva e 35 milioni di dollari di liquidità di reinvestimento disponibile in una cartolarizzazione CRE. Il nostro rapporto di leva finanziaria GAAP tra debito e capitale rimane stabile a 3,9 volte al 30 settembre. Anche il nostro rapporto di leva del debito pro solvendo rimane stabile a 1,2 volte al 30 settembre. Passiamo ai risultati degli investimenti immobiliari. La perdita netta degli investimenti immobiliari è scesa a 400.000 dollari nel terzo trimestre da 1,6 milioni di dollari nel secondo trimestre. Questa diminuzione è dovuta principalmente a 1 milione di dollari di arretrati di imposte sulla proprietà su un bene che abbiamo acquisito tramite atto sostitutivo del pignoramento nel secondo trimestre. Nella perdita operativa immobiliare del terzo trimestre sono stati inclusi circa 930.000 dollari di svalutazione e ammortamento non monetari. Per quanto riguarda le spese generali e amministrative, le spese del terzo trimestre, pari a 2,2 milioni di dollari, rispetto a quelle del secondo trimestre, pari a 2,3 milioni di dollari, riflettono la bassa stagionalità delle spese generali e amministrative trimestrali. La nostra proiezione annuale delle spese G&A rimane invariata. Per quanto riguarda il riacquisto di azioni, nel terzo trimestre abbiamo utilizzato 727.000 dollari del piano di riacquisto di azioni per riscattare 83.000 azioni a uno sconto del 65% circa sul valore contabile per azione al 30 settembre. Alla fine del trimestre rimanevano circa 4,5 milioni di dollari nel programma approvato dal Consiglio di amministrazione. Per l'anno solare 2023 prevediamo un EPS GAAP compreso tra 0,25 e 0,55 dollari, che dipende in larga misura dall'entità delle riserve sui prestiti CECL alla fine del 2023. Per quanto riguarda l'EAD, prevediamo un intervallo compreso tra 0,50 e 0,60 dollari per azione nel quarto trimestre 2023, che ci porterà a 2,35-2,45 dollari per azione per la fine dell'anno 2023. Se pagato come dividendo in contanti, questo rappresenterebbe il 9%-10% del valore contabile al 30 settembre, approssimativamente in linea con il nostro gruppo di riferimento. Passo ora la parola ad Andrew Fentress per le osservazioni conclusive.
Andrew Fentress: Grazie, Dave. Buongiorno a tutti. Invece del mio normale commento di riepilogo del trimestre, vorrei dedicare qualche minuto all'annuncio che abbiamo fatto ieri sera nell'ambito della nostra relazione e nell'8-K: David Bryant, che è stato il CFO di ACRES e dei nomi che l'hanno preceduta, ha annunciato il suo ritiro. Si trasferirà per intraprendere altre iniziative personali, ma non lo lasceremo andare troppo facilmente. Lo terremo vicino all'ACRES nel miglior modo possibile. Vorrei anche assicurarmi di presentare Eldron Blackwell, che assumerà il ruolo di direttore finanziario. Eldron, vuoi salutare tutti?
Eldron Blackwell: Salve a tutti.
Andrew Fentress: Eldron ha lavorato con Dave per molti anni e questa sarà una transizione molto agevole; siamo entusiasti di dare il benvenuto a Eldron alle telefonate e al gruppo di investitori. Passo quindi la parola a Dave, so che voleva dire qualcosa. Personalmente, è stato un piacere lavorare con Dave. Tutti noi dell'ACRES gli facciamo i migliori auguri per le sue nuove iniziative. E so che anche tutte le parti interessate, gli azionisti, gli obbligazionisti e tutti gli altri membri del sistema ACRES, apprezzano il suo tempo e la sua energia. Grazie.
Dave Bryant: Grazie, Andrew. Avvicinandomi alla fine della mia carriera qui all'ACRES come direttore finanziario, volevo ringraziare il consiglio di amministrazione dell'ACRES e i soci dell'ACRES Capital, Mark, Andrew e Marty, per l'opportunità di aiutarli ad attuare la strategia, a far crescere il valore contabile e a fornire un buon rendimento agli azionisti. Voglio anche congratularmi con Eldron. È una promozione molto meritata per lui. È nella posizione ideale per lavorare come direttore finanziario e per proteggere gli interessi degli azionisti. Vorrei anche dire che l'intero team di ACRES è molto competente e talentuoso nel settore immobiliare. E credo davvero che gli interessi degli azionisti di ACRES trarranno beneficio da questa conoscenza. Grazie, Andrew. E ora saremo lieti di rispondere a tutte le domande che vorrete porci in merito ai nostri risultati. Operatore?
Operatore: Grazie, signore e signori. [La prima domanda viene da Chris Muller di JMP. Prego, proceda pure.
Chris Muller: Ciao, ragazzi. Oggi sostituisco Steve. Grazie per aver risposto alla domanda. Allora, complimenti per l'ottimo trimestre in un contesto immobiliare commerciale difficile. E congratulazioni a Dave per il suo pensionamento. E benvenuti in Eldron. Volevo iniziare con i CLO. Di recente abbiamo assistito a un'operazione di CLO da parte di uno dei CM REIT. Dal vostro punto di vista, come vi sembra il mercato dei CLO? È possibile un CLO nel 2024? E può ricordarmi qual è il periodo di reinvestimento rimanente dei vostri attuali CLO?
Andrew Fentress: Sì, salve, sono Andrew. Il periodo di reinvestimento per FL1 si è concluso, nel secondo trimestre. Il periodo di reinvestimento per FL2 si chiude alla fine del trimestre in corso. Per quanto riguarda i nostri piani per un ulteriore CLO, direi che stiamo aumentando le nostre linee di magazzino man mano che le attività si ammortizzano naturalmente e inseriamo nuovi nomi nelle diverse linee di magazzino che abbiamo. E a un certo punto, attraverso l'ammortamento naturale, facendo i conti e il processo di riduzione della leva finanziaria, si arriva a un punto in cui si vuole chiudere quel CLO e stamparne un altro. Ovviamente vogliamo farlo per quanto possibile, in modo da essere neutrali sul ROE. E pensiamo che, dal punto di vista della tempistica, questo ci porti probabilmente alla fine del 2024, o prima, se le garanzie iniziano a pagare più velocemente rispetto alle date di scadenza. Quindi, credo che questa sia la tempistica che abbiamo in mente. Siamo certamente incoraggiati dal fatto che il mercato sembra aprirsi. Come lei ha sottolineato, di recente è stata completata un'operazione da parte di uno dei nostri partner. E siamo in stretto contatto con le varie banche della strada che sono in prima linea nell'aggregazione e nell'emissione. Quindi, stiamo prestando molta attenzione. Ma questo è il nostro piano in termini di tempo e di come lo consideriamo dal punto di vista del ROE. Risponde alla sua domanda?
Chris Muller: Capito. Molto utile. Chris Muller: Capito. Molto utile. Grazie. E poi ho un'altra domanda. In passato avete acquistato immobili per utilizzare alcune perdite fiscali. Considerata la situazione di crisi in cui versa il settore immobiliare commerciale, ci sono opportunità che vedete o che vi interessano per l'acquisto di proprietà condizionate? Come state pensando a questo?
Andrew Fentress: La risposta breve è no. Abbiamo acquisito le proprietà in portafoglio proprio per sfruttare i NOL che lei ha evidenziato. Ora siamo in una situazione in cui crediamo che queste attività cominceranno a essere monetizzate e i guadagni saranno utilizzati attraverso i NOL per aumentare il valore contabile. E poi, nella misura in cui riusciremo a creare capitale aggiuntivo attraverso l'ammortamento o le plusvalenze, lo impiegheremo nel portafoglio prestiti, per il quale puntiamo ancora una volta a un rendimento del capitale proprio nella media. Nel trimestre in corso abbiamo superato di poco il 14% di ROE. Se riusciamo a garantire questo tipo di rendimento ai nostri azionisti, pensiamo di aver fatto un buon lavoro.
Chris Muller: Sì, non credo che nessuno si lamenterà di un ROE a metà strada. Vi ringrazio per le domande che ci avete posto oggi e vi rinnovo i complimenti per l'ottimo trimestre.
Andrew Fentress: Andrew Fentress: Grazie.
Operatore: [La prossima domanda proviene da [indiscernibile]. Prego, proceda pure.
Analista non identificato: Grazie per aver risposto alla chiamata. Come investitore di REIT, mi piacerebbe vedere dei dividendi. Può dare qualche indicazione su quando potreste iniziare a pagare i dividendi?
Andrew Fentress: Andrew Fentress: Sì. Grazie, Don, per la domanda. I tempi per il pagamento dei dividendi sono legati all'utilizzo delle perdite operative nette che abbiamo in portafoglio. Lei come azionista e tutti gli azionisti dovrebbero riconoscere che, invece di ricevere effettivamente un dividendo in contanti, la stessa quantità di contanti sta aumentando il valore contabile per azione. Quindi, come azionista, sta ricevendo lo stesso tasso di rendimento, solo in forma leggermente diversa attraverso l'aumento del valore contabile. Ma siamo consapevoli che arriverà un momento in cui riterremo di aver portato il valore contabile al livello appropriato, e allora quel rendimento verrà spostato e consegnato agli azionisti sotto forma di dividendo.
Analista non identificato: Ok, grazie.
Operatore: Non avendo altre domande, la conferenza è conclusa. Grazie per aver partecipato alla presentazione di oggi. Ora potete disconnettervi.
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