Il mercato immobiliare Usa sta sperimentando un rallentamento dopo la buona espansione degli ultimi mesi. La National Association of Realtors ha reso noto che l'indice Pending Home Sales (vendite di case con contratti ancora in corso, ovvero i "compromessi" di vendita) ha evidenziato un anomalo calo nel mese di dicembre pari all'8,7% m/m, il livello più basso dall'ottobre del 2011, peggiorando le attese degli addetti ai lavori che avevano stimato una variazione positiva pari allo 0,3% m/m. Secondo la Nar ad influire negativamente sull'andamento di mercato sono state le cattive condizioni meteo che hanno reso problematiche le visite alle case in vendita e gli appuntamenti per la firma dei contratti finali.
A condizionare le vendite potrebbe anche essere il fatto che l'aumento dei prezzi degli immobili e' piu rapido dell'aumento dei redditi delle famiglie. Ma i problemi sembrano esserci anche a monte della filiera. Il Dipartimento del Commercio degli USA ha reso infatti noto che i nuovi cantieri residenziali sono diminuiti nel mese di dicembre passando da 1107 mila unita' a 999 mila unita'. Il dato e' tuttavia superiore alle attese degli analisti che si aspettavano un valore pari a 990 mila unita'. Le Licenze edilizie hanno mostrato una contrazione passando da 1017 mila unita' a 986 mila unita' (consensus 1015 mila unita'). Non stupisce che anche la fiducia dei costrutori edili sia in discesa.
L'indice diffuso dalla associazione settoriale NAHB (National Association of Home Builders) si e' attestato nel mese di gennaio a 56 punti. Il dato risulta inferiore sia alle attese degli analisti (58 punti) che alla rilevazione precedente fissata di un indice pari a 57 punti (dato rivisto da 58 punti). Se e' vero che un valore superiore a 50 punti indica che i costruttori edili restano ottimisti sull'andamento del settore e' anche vero che una discesa dell'indice puo' essere vista come un campanello di allarme.
Del resto la crescita del costo delle case e di quello dei mutui e' un fatto ed e' poco probabile che l'andamento del mercato del lavoro, in miglioramento ma ad un tasso certamente inferiore rispetto a quello dei due fenomemi di cui sopra, possa arrivare a compensare la inevitabile contrazione della domanda. L'andamento degli indici azionari riferiti al comparto immobiliare, come il Phlx housing index (un paniere di 19 titoli di aziende la cui attivita' e' strettamente legata al settore dove i soggetti piu' rappresentativi sono Pulte Group (PHM), DR Horton (DHI), Fidelity National (FNF), Lennar Corp (LEN) e Toll Brothers (TOL), e quello dell'indice generale di borsa S&P500 sono legati a doppio filo.
Le curve dei due indici, il settoriale e quello generale, sono infatti di norma in sintonia, del resto non potrebbe essere diversamente dato il notevole peso che il comparto edilizio ha sull'intera economia e soprattutto la sua buona capacita' di anticipare le svolte del ciclo, anche grazie alla sua notevole sensibilita' al mutare dei tassi di interesse. Quando emergono delle divergenze di comportamento, come sta accadendo negli ultimi mesi, e' quindi opportuno valutare con attenzione la situazione nel tentativo di cogliere segnali anticipatori per la borsa nel suo complesso.
Dopo aver toccato un nuovo massimo di periodo lo scorso maggio l'housing index e' andato incontro ad una correzione, come del resto anche lo S&P500, senza riuscire tuttavia successivamente a risalire oltre l'ultimo picco, avvicinato solo di recente con i massimi di gennaio. Lo S&P500 invece si e' portato al di sopra dei massimi di maggio gia' a luglio per poi proseguire nella sua marcia rialzista fino ai recenti massimi di gennaio.
Ad inizio 2011 si era verificata una situazione analoga, dopo il raggiungimento di un massimo comune a meta' febbraio il settoriale aveva intrapreso una discesa durata fino ad inizio ottobre, lo S&P500 aveva invece continuato a salire fino ad inizio maggio per poi avviare un calo (con il completamento del testa spalle disegnato dai massimi di febbraio e completato ad agosto) significativo.
Un altro esempio significativo della capacita' dell'indice settoriale di anticipare le svolte importanti della borsa nel suo insieme viene dall'andamento nel periodo a cavallo della fine del 2008 e l'inizio del 2009: l'indice del settore immobiliare aveva infatti disegnato a marzo 2009 un minimo leggermente superiore a quello del novembre 2008 mentre lo S&P500 era ancora in piena fase discendente, interrottasi solo come noto a marzo 2009. Fintanto che il settoriale non avra' superato i massimi dello scorso maggio a 210 punti (top di gennaio a 204,78) il rischio di essere in presenza di una pericolosa fase di distribuzione per il settoriale sara' elevato.
Se poi i prezzi dovessero scendere sotto i 188 punti, area di transito della media mobile a 100 giorni e della trend line che sale dai minimi di ottobre 2011, il timore di avere a che fare con un vero e proprio avvio di trend ribassista aumenterebbe. Difficile in quel caso, almeno stando ai comportamenti passati, che lo S&P500 possa continuare il suo rialzo. La rottura dei massimi di maggio per l'housing index permetterebbe invece ad entrambe le curve di puntare al rialzo, anzi, il superamento della resistenza da parte del settoriale dopo una lunga fase di movimento sostanzialmente laterale potrebbe essere seguito da un deciso balzo verso l'alto, permettendo una nuova accelerazione anche allo S&P500.
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