Solitamente mi concentro su indici azionari, settori e materie prime, ma oggi parleremo del mercato immobiliare. È un mercato che molti non comprendono pienamente. Tanti sono entusiasmati dal mercato immobiliare solido, e credono che sia il momento migliore per comprare. Ma la verità è che, secondo me, ci troviamo in una fase non ideale per investimenti simili.
Nel suo libro, Stan Weinstein presenta quattro fasi del mercato: Fase 1, in cui non sono consigliabili investimenti attivi a causa del mercato altalenante o piatto; Fase 2, la fase del bull market; Fase 3, una fase volatile dove regnano le lotte; e Fase 4, caratterizzata da un enorme calo. Le fasi 2 e 4 sono solitamente un buon momento per fare soldi. Ma nelle fasi 1 e 3, diventa più difficile accrescere il capitale e molto più facile perderne una bella fetta. È un momento cruciale per preservare e proteggere il patrimonio per poi reinvestirlo quando le condizioni miglioreranno.
Costruzioni di plurifamiliari: un campanello d’allarme
In base a questo grafico di Wolfstreet.com, le costruzioni di plurifamiliari sono ai massimi dal 1986. Un’impennata che potrebbe sembrare straordinaria, ma storicamente questi rialzi sono spesso seguiti da cali pluriennali del prezzo. Un pattern evidente nel 2008 quando, dopo aver raggiunto nuovi massimi, il mercato azionario ha iniziato un sell-off.
Perché le costruzioni plurifamiliari stanno schizzando? Perché gli investitori esperti stanno cercando di spremere denaro da un mercato immobiliare in sovrapprezzo. Le plurifamiliari sono più economiche da costruire, e le unità in affitto sono più convenienti per chi ha problemi economici.
L’ultima volta che abbiamo visto un’impennata simile è stato nel 2015, seguita da anni di rallentamento delle nuove costruzioni a causa dell’indebolimento del mercato.
Unifamiliari: il primo segnale di avvertimento
Vediamo le unifamiliari. Malgrado le previsioni bullish sul mercato, i trader tecnici possono chiaramente vedere il trend. C’è stata una serie di massimi e minimi più bassi dal giugno 2021. Un pattern che abbiamo visto nel 2006 prima che il settore immobiliare toccasse il picco e cominciasse ad indebolirsi.
L’attuale trend per il mercato immobiliare è al ribasso, ma il recente rally l’ha nascosto, riportandolo ai livelli del 2020.
Totale nuove costruzioni: uno sguardo al futuro
Prendendo insieme le nuove costruzioni di plurifamiliari e di unifamiliari, vediamo una serie simile di massimi e minimi più bassi. Questo trend segnala un indebolimento complessivo del mercato immobiliare. L’attuale impennata rappresenta probabilmente l’ultima spinta, con potenziali difficoltà all’orizzonte per gli appaltatori una volta finita questa ondata di costruzioni.
L’ETF del settore immobiliare (IYR)
Se guardiamo l’iShares U.S. Real Estate ETF (NYSE:IYR), notiamo una chiara serie di massimi e minimi più bassi. Gli investitori esperti che investono su questi REITs capiscono che il mercato immobiliare è esausto e in difficoltà.
Guardando il grafico, possiamo vedere un pattern simile nel 2008. Il mercato aveva visto un forte sell-off, seguito da un canale stretto, prima di crollare.
Edilizia abitativa: una falsa speranza?
Invece, il grafico Home Builders sembra raccontare una storia diversa. Investitori e speculatori si ammassano nel mondo dell’edilizia abitativa, creando un’atmosfera da FOMO (Fear Of Missing Out). Quest’impennata potrebbe sembrare promettente, ma è importante ricordare che si tratta probabilmente del picco prima di un calo significativo.
Il futuro del settore immobiliare
Ecco cosa mi aspetto. Penso che le cose continueranno a farsi difficili e che, nel prossimo anno o due, ci troveremo davanti ad un mercato molto diverso, ad un mondo molto diverso. Secondo me, è meglio essere preparati ed essere saggi con gli investimenti. Essere cioè in grado di proteggere il patrimonio, accrescere il capitale in modo sicuro e dunque essere capaci di approfittare delle opportunità quando si presentano.
Trading tecnico
Voglio sottolineare l’importanza della comprensione del trading tecnico e dell’analisi dei grafici. Molte persone lo sottovalutano. Ma permette di capire le dinamiche di offerta e domanda, la psicologia del mercato e i cicli economici. Guardando i grafici di questi ETF immobiliari, REITs e titoli dei costruttori, si possono notare dei trend e dei pattern molto chiari, che ci dicono molto a proposito di cosa sta succedendo sul mercato. E questo ci permette di prendere delle decisioni di investimento più informate.
Quindi, se non avete già familiarità con il trading tecnico, vi consiglio di prendervi del tempo per approfondirlo. Non è una scienza perfetta, ma può rivelarsi molto utile.
Conclusione
In conclusione, ritengo che ci troviamo sull’orlo di una significativa flessione del mercato immobiliare. Credo anche che gli investitori esperti che comprendono i cicli del mercato e che sono in grado di preservare il capitale si troveranno in un’ottima posizione per approfittare delle opportunità che si presenteranno durante la flessione. Ricordate: investire non significa cogliere il momento giusto perfettamente, ma essere pronti e prendere decisioni intelligenti in base alle informazioni che si hanno.
Per oggi è tutto. Ricordate: siate saggi, tenetevi informati e siate sempre pronti a qualunque cosa il mercato vi metterà davanti. Tenete d’occhio i grafici, le notizie, e non smettete mai di imparare. Più ne saprete, meglio sarete preparati a qualunque cosa succederà.