Anche questa settimana avremo l’opportunità di riconsiderare la convinzione secondo cui quando i tassi dei mutui salgono, i prezzi delle case devono scendere. La scorsa settimana, i prezzi medi delle case, secondo il report sulle vendite di case esistenti, sono diminuiti di circa il -1,5% su base mensile e destagionalizzata (ho dovuto controllare la stagionalità perché non riportano un dato destagionalizzato).
I prezzi sono scesi negli ultimi due mesi, anche se in parte si tratta di una normale stagionalità. I dati di martedì saranno dati di qualità superiore di luglio (dati S&P CoreLogic Case-Shiller), che dovrebbero mostrare un piccolo guadagno dello 0,2% mensile. I prezzi delle case si sono decisamente arrivati ad un picco e stanno diminuendo in alcune zone.
Ma è ancora un po’ difficile dire quanto di questo sia solo un’esagerata stagionalità di fine estate, quanto sia dovuto a venditori in difficoltà che fanno offerte e quanto sia un abbassamento del vero prezzo nominale di equilibrio. Perché stiamo assistendo anche a storie come questa di Redfin della scorsa settimana:
La “nuova stranezza” in questo caso è che i prezzi delle case stanno scendendo in termini reali ma non in termini nominali. In realtà non è affatto strano. Secondo l’articolo, confermato da molti altri report, “la nuova offerta sul mercato è molto limitata”, il che significa che anche se ci sono meno acquirenti a causa dell’aumento dei tassi ipotecari, ci sono anche meno venditori.
Non c’è nulla di magico nel fatto che l’aumento dei tassi ipotecari provochi una riduzione dei prezzi, almeno nel breve periodo. Ogni acquirente, a dire il vero, ha una “perdita” perché sta pagando un tasso ipotecario più alto rispetto a qualche mese fa. Ma ogni venditore ha un guadagno uguale se ha un mutuo a tasso fisso, che ora è migliore del mercato. L’acquirente di una casa, infatti, sta acquistando un bene ed “emette un’obbligazione” (sottoscrivendo un mutuo) per pagarlo. Il venditore di case si sta disfacendo del bene e sta riscattando l’obbligazione che aveva precedentemente emesso, alla pari. Solo che ora che i tassi d’interesse sono saliti, quel “bond” viene scambiato a sconto, per cui riscattarlo alla pari rappresenta una perdita per il venditore di casa (e, cosa importante, una perdita non tassabile, dato che il fisco non lo riconosce come una transazione obbligazionaria).
Si tratta di una situazione diversa rispetto ad altri paesi, dove i mutui a tasso variabile sono molto più comuni che da noi. Ovviamente, chi vende una casa con un mutuo a tasso variabile non deve affrontare la perdita sul tasso d’interesse inferiore a quello di mercato ed è probabilmente più propenso a vendere.
Il problema più grande, tuttavia, l’ho già discusso in precedenza: la convinzione che una correzione dei prezzi delle case debba avvenire nello spazio nominale, mentre in realtà dovrebbe avvenire nello spazio reale. Perché i proprietari di case non vendono? Non ne ho idea... forse perché possiedono un bene reale finanziato da un prestito nominale in un’economia in inflazione? In questo contesto, gli unici venditori che fanno offerte aggressive sono quelli costretti dalle circostanze. Quindi, gli indici possono diminuire se c’è un bias di selezione che favorisce i venditori disperati più dei compratori disperati, ma non credo che diminuiranno molto.
Facciamo un passo indietro...
Le banche centrali mondiali stanno premendo il freno dei tassi d’interesse come non accadeva da decenni. Continuo a ripetere il mio mea culpa sul fatto che non mi aspettavo assolutamente che lo facessero.
Inoltre, continuo a ripetere che si tratta della cura sbagliata. L’offerta di moneta è più alta del 40% rispetto a prima della crisi e i prezzi sono più alti del 15%. Questo divario deve chiudersi e se la Fed non riduce aggressivamente l’offerta di moneta, i prezzi continueranno a salire fino a quando il divario non sarà pari alla crescita totale dell’economia reale in quel periodo.
Continuo a cercare di convincere le persone che l’aggressività della Fed dovrebbe certamente avere un impatto sui prezzi degli asset liquidi, ma non è chiaro se debba avere un grande impatto sull’inflazione. Ecco la mia ultima idea:
- Ci sono voluti anni di tassi zero, se sono i bassi tassi di interesse a causare l’inflazione, per ottenere l’inflazione. Se i tassi sono la risposta, allora non dovrebbero essere necessari anni per ottenere la disinflazione?
- D’altra parte, sono bastati pochi mesi di crescita esplosiva della moneta per provocare l’inflazione. Se il denaro è ciò che conta, potremmo cambiare rapidamente il livello dei prezzi modificando l’offerta di moneta.
Non sto dicendo che la Fed non dovrebbe alzare i tassi o, piuttosto, lasciare che i tassi di interesse trovino il loro livello di mercato piuttosto che tenerli artificialmente bassi. Certo, dovrebbe farlo. Quello che voglio dire è che quella medicina sta curando il problema dei prezzi degli asset, non quello dei prezzi al consumo. Se avete un mal di testa e prendete un antiacido, questo ha comunque un effetto. Solo che non risolve il mal di testa.
Nota: la mia società e/o i fondi e i conti che gestiamo hanno posizioni in obbligazioni indicizzate all’inflazione e in vari prodotti ed ETF su materie prime e finanziari, che possono essere citati di tanto in tanto in questa rubrica.