L’immobiliare è uno dei settori che più impatta sull’economia di un paese. L’obiettivo di questa analisi è proprio quello di capirne i motivi, grazie all’utilizzo della macroeconomia e dei relativi grafici correlati.
I protagonisti dell’analisi:
· Settore immobiliare
· Prodotto interno lordo
· Politica monetaria
· Mutui dei consumatori
· Reddito dei lavoratori
· Vendite di nuove abitazioni
· Prezzo delle abitazioni
· Vendite al dettaglio
· Produzione industriale
· Tasso di disoccupazione
· Utili delle società dell’S&P500
· S&P500
Buona lettura!
1. L’IMPORTANZA DEL SETTORE IMMOBILIARE NELL’ECONOMIA DI UN PAESE
Definirei il mercato immobiliare come un “meccanismo”. La stessa definizione potrebbe risultarvi piuttosto contorta, eppure è così!
Il titolo del paragrafo menziona la parola “economia”; ebbene, in diverse delle ultime analisi ho rimarcato che il dato macroeconomico capace di misurare la sua intensità è il prodotto interno lordo. Ricordiamo la sua formula, utilizzando il metodo della spesa:
PIL = C (consumi) + I (investimenti) + G (spesa pubblica) + (EXPORT-IMPORT)
Se è vero che il mercato immobiliare ricopre una grande importanza, sicuramente impatterà su alcune delle variabili del PIL stesso. In particolare:
· Sui consumi
· Sugli investimenti
Immaginiamo ora di vivere in un contesto economico in cui un gran numero di consumatori inizi ad acquistare immobili; ad esempio:
· Immobili residenziali (quelli destinati ad utilizo abitativo come appartamenti, condomini e ville)
· Immobili commerciali (quelli destinati per scopi appunto commerciali come supermercati, negozi di abbigliamento, uffici, ristoranti)
Acquistare un immobile equivale ad un consumo (C) o ad un investimento (I)? Direi…ad un investimento, infatti:
· Un immobile può avere la capacità di aumentare il suo valore nel corso di tempo (ed essere successivamente rivenduto)
· Può essere utilizzato come fonte di reddito (attraverso gli affitti)
· Può essere utilizzato per scopi produttivi (parleremmo in questo caso di “immobili industriali”)
Quanti più consumatori acquisteranno immobili, tanto più andrà ad incrementare la variabile “investimenti” della formula di calcolo del PIL.
Il tipo di “meccanismo” al quale mi riferivo precedentemente appare piuttosto complesso. Il motivo risiede nella fitta interconnessione tra settore immobiliare stesso e settori “affiliati”.
Quali sono i materiali che occorrono per la realizzazione di un immobile? Ecco alcuni di essi:
· Cemento (probabilmente uno tra i materiali più utilizzati)
· Mattoni (utilizzati principalmente per le pareti)
· Acciaio (capace di garantire resistenza e stabilità)
· Legno (travi e solai)
I vari partecipanti alla costruzione saranno dunque rappresentati dalle imprese laterizie, cementifere, siderurgiche e del legno; da non dimenticare le società edili che hanno la funzione di realizzare la struttura.
Successivamente, prenderanno parte al progetto le imprese di pavimentazione (installazioni di piastrelle) e quelle di montaggio di infissi. Non dimentichiamo gli elettricisti, gli idraulici e gli imbianchini.
Ricordiamo altre figure professionali come ingegneri edili e architetti e le società di traslochi che si occuperanno di trasportare mobili e oggetti personali.
Insomma… un immobile ha la capacità di coinvolgere diversi attori (ne ho menzionato solo alcuni, giusto per rendere l’idea).
Passiamo ora alla variabile consumi, con particolare riferimento ai residenziali:
· I consumatori inizieranno ad acquistare beni durevoli e non durevoli come elettrodomestici (lavatrici, frigoriferi), apparecchiature elettroniche (televisori, computer, impianti stereo), utensili domestici (padelle, posate e pentole), decorazioni (come quadri e lampade) e prodotti per la pulizia (detergenti)
Anche nel caso della variabile C le imprese coinvolte nelle vendite saranno tra le più svariate.
Un modo alternativo per scoprire i diversi settori coinvolti è quello di prendere in considerazione un ETF che replichi il movimento di società attive nella costruzione di abitazioni e controllare l’allocazione settoriale dello stesso. Un esempio è rappresentato dall’esposizione dell’iShares US Home Construction ETF, come mostra la grafica successiva:
Concludiamo affermando che il debito contratto da uno o più individui per l’acquisto di un immobile è reddito per le imprese (e i lavoratori) convolte.
2. MACROECONOMIA: POLITICA MONETARIA, MUTUI, VENDITE E PREZZI DELLE CASE
Da adesso in poi focalizzeremo l’attenzione sul residenziale, sui grafici e…sul catalizzatore dell’intensità economica. Esso è rappresentato dalla banca centrale e dai suoi tassi di interesse.
Lo scopo della politica monetaria è quello di mantenere stabile un sistema economico, evitando dei crolli o degli eccessivi surriscaldamenti. Volendo essere ancora più precisi, l’obiettivo è la stabilità dei prezzi intorno al 2%.
Vi chiederete il senso di menzionare la politica monetaria: ebbene, essa è probabilmente il principale catalizzatore del mercato immobiliare. Perché?
· Gli individui acquistano degli immobili attraverso un debito o, se preferite, accedendo ad un mutuo
La figura successiva mostra una media degli interessi a tasso fisso sui mutui a scadenza 30 anni:
Gli interessi da pagare sui mutui sono influenzati proprio da una banca centrale. Questo è dimostrato dalla correlazione esistente tra mutui e tassi di interesse di riferimento:
Una delle frasi più comuni dell’ultimo anno è stata la seguente:
“La banca centrale aumenterà i tassi di interesse; questa azione renderà più costoso il denaro”
Qual è il significato di questa frase?
· Il costo del denaro altro non è che l’interesse da pagare per prendere in prestito una determinata somma di denaro stesso
Dunque, perché la politica monetaria è il principale catalizzatore del settore immobiliare?
· La logica vuole che i consumatori saranno più incentivati ad acquistare un immobile a bassi tassi di interesse e, dunque, a mutui poco onerosi. Ad un inasprimento della politica monetaria accadrà il contrario: mutui molto onerosi disincentiveranno gli acquisti.
Esisterà dunque una correlazione inversa tra il prezzo (o l’interesse) dei mutui e il dato macroeconomico sulla vendita di nuove case? Osserviamolo nella figura successiva:
Ipotesi confermata!
· Allo scendere del prezzo dei mutui, saliranno le vendite di nuove abitazioni
È stato dunque chiarito l’aspetto per il quale la politica monetaria impatta fortemente sul mercato immobiliare e…sul prezzo delle abitazioni! Osserviamo la figura successiva:
La correlazione tra le vendite di nuove abitazioni e l’indice dei prezzi delle case misurato anno/anno è positiva. Questo accade per la legge della domanda e dell’offerta:
· Il prezzo degli edifici residenziali aumenterà al crescere della domanda dei consumatori
3. LA DINAMICA CHE LEGA TASSI DI INTERESSE, DEBITO, REDDITO, ESPANSIONE E CONTRAZIONE ECONOMICA CON IL SETTORE IMMOBILIARE COME PROTAGONISTA
Arriviamo ora al punto probabilmente più importante, quello che lega in maniera forte i tassi di interesse, il debito dei consumatori e il reddito dei lavoratori. Queste tre forze, a loro volta, catalizzeranno l’intensità economica.
3.1 CONTESTO A BASSI TASSI DI INTERESSE
Perché bassi tassi di interesse stimolano l’economia?
· Più essi saranno bassi e più gli individui accederanno a dei mutui. Maggiore sarà la domanda di nuovi edifici e tante più imprese troveranno un impiego
Le imprese, per quanto vi possa sembrare scontato, saranno formate da lavoratori che saranno…consumatori. Essi, grazie ad un mutuo, avranno a disposizione un’occupazione che genererà una paga: quest’ultima rappresenterà un reddito, che sarà a sua volta speso dal consumatore in beni, servizi e investimenti. A questo punto, la spesa del “muratore” o “carpentiere” rappresenterà un reddito per un’altra attività generica.
Possiamo quindi affermare che:
· Un mercato immobiliare, per le sue interconnessioni, è capace di stimolare l’occupazione e la spesa dei consumatori in beni, servizi e investimenti
Questo andrà ulteriormente a rafforzare le variabili C e I del prodotto interno lordo!
E basandoci sui consumi, non è un caso che la vendita di nuove abitazioni e le vendite al dettaglio mostrino una correlazione positiva!
All’aumentare delle vendite al dettaglio corrisponderà un aumento della produzione industriale. Da qui la correlazione positiva tra i due dati macroeconomici, osservabile nella grafica successiva:
Ricordate:
· Un incremento o decremento delle vendite al dettaglio è da legare alla domanda dei consumatori; maggiori saranno le retail sales e maggiore sarà la propensione delle imprese ad incrementare la produzione per soddisfare la domanda stessa!
Maggiore sarà la produzione industriale e più forte sarà la forza dell’economia!
La produzione industriale stimola il mercato del lavoro:
· Maggiore sarà la produzione e maggiori saranno i posti di lavoro creati
A una maggior occupazione corrisponderà maggior reddito per i consumatori e, per questo motivo…maggiori consumi e investimenti! Avete visto che incredibile ciclo?
3.2 CONTESTO AD ALTI TASSI DI INTERESSE
Ad una politica monetaria restrittiva accadrà l’esatto contrario.
· Minori accessi ai mutui e dunque meno vendite di edifici e meno imprese con un impiego
Ciò si materializzerà in minor reddito (e quindi in minori consumi e investimenti) per i lavoratori a causa di aumento del tasso di disoccupazione.
Per questo motivo:
· Vendite al dettaglio, produzione industriale e PIL in calo
4. DAL MERCATO IMMOBILIARE ALL’S&P500
È stato chiarito come la forza o la debolezza del settore immobiliare è capace di creare ricchezza o povertà.
Basandoci su questo concetto, quale altro dato macroeconomico sarà impattato? La fiducia dei consumatori!
Osserviamo l’immagine successiva:
Preso in considerazione un arco di tempo piuttosto ampio, la correlazione tra vendite di nuove abitazioni e fiducia dei consumatori è positiva:
· L’aumentare della ricchezza prodotta dal settore immobiliare catalizzerà il sentiment dei consumatori
Più essi saranno fiduciosi e più impatteranno in positivo il prodotto interno lordo:
Al crescere del PIL e dei consumi cos’altro aumenterà?
Osserviamo la grafica successiva:
Aumenteranno gli utili delle società dell’S&P500, fortemente legati al ciclo economico! Questo è mostrato nella grafica successiva, dove i rettangoli di color verde rappresentano periodi di slancio economico, mentre quelli di color rosso periodi di rallentamento.
Per concludere l’analisi ecco l’ultima grafica:
Al crescere degli utili dell’S&P500, aumenterà il prezzo delle azioni!
È stato dimostrato come il mercato immobiliare rappresenti uno dei pilastri di un’economia.
Ho realizzato un video sul mio canale Youtube su questo stesso argomento, che potete visualizzare in basso.
Per qualsiasi domanda commentate pure. Buon weekend!