Investing.com – Nonostante il calo del 7% annuo registrato nel 2023 dalle compravendite di immobili ad uso abitativo, l’acquisto di immobili finalizzato alla rendita da locazione ha segnato un +28%, confermando quanto il “mattone” resti tra gli investimenti preferiti dagli italiani. Inoltre, secondo un report Istat di inizio 2024, fatta 100 la ricchezza lorda delle famiglie italiane, oltre il 55% è rappresentato da attività non finanziarie, di cui oltre il 46% da abitazioni. Partendo da questi dati, la domanda sorge spontanea, investire in immobili è davvero la migliore strategia da seguire per costruirsi un futuro finanziario sereno in vista della pensione?
È quello che si sono chiesti gli esperti di Moneyfarm, che hanno confrontato caratteristiche, finalità e rendimenti attesi dell’investimento immobiliare medio con quelli di un BTP e di un fondo pensione, per cercare di fare luce su come sia più opportuno prepararsi all’uscita dal mondo del lavoro.
Partendo dalla premessa che si tratta comunque di strumenti finanziari diversi, anche dal punto di vista fiscale, e ci possono essere vari motivi personali a influenzare la scelta, la conclusione della società di consulenza finanziaria è che BTP e immobili sembrano essere gli investimenti più adatti se sono presenti finalità successorie; altrimenti, la sfida tra immobili e fondi pensione resta aperta, con i fondi pensione in vantaggio all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del profilo di rischio.
Pro e contro degli investimenti immobiliari
Gli analisti di Moneyfarm sottolineano come investire nel mattone abbia indubbi vantaggi sia dal punto di vista successorio, “poiché i beni immobili rientrano automaticamente nell’asse ereditario, sia per il fatto che affitti e prezzi di vendita si rivalutano per effetto dell’inflazione”. Tuttavia, proseguono, “gli ultimi dati Istat mostrano che dal 2010 ad oggi l’indice dei prezzi delle abitazioni è in terreno positivo soltanto per gli immobili di nuova costruzione (+24%), mentre i costi d’acquisto delle abitazioni esistenti sono addirittura diminuiti (-16%)”. È importante, poi, sottolineare che si tratta di investimenti scarsamente liquidi e flessibili in quanto, nella maggior parte dei casi, non possono essere frazionati e necessitano di una cifra di partenza importante di cui disporre. Inoltre, all’investimento immobiliare si associano rischi specifici legati a difficoltà di gestione, reperimento di inquilini, morosità e spese straordinarie.
Btp e fondi pensione più semplici da gestire
“I BTP e i fondi pensione – spiegano gli esperti - sono più semplici da gestire, più liquidi rispetto agli immobili e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo, anche se il valore di entrambi gli strumenti è soggetto a oscillazioni in funzione, rispettivamente, dell’andamento dei tassi e dei mercati finanziari sottostanti alle linee di investimento. Da notare anche che, dei tre strumenti, immobili e BTP danno accesso quasi immediatamente a un flusso di risorse (canoni d’affitto o cedole) per il lungo termine, mentre i fondi pensione offrono una rendita solamente a partire dal raggiungimento della pensione in poi, con un valore variabile in funzione dell’età di pensionamento”. Infine, evidenzia Moneyfarm, “per quanto riguarda la fiscalità, ad oggi i BTP e i fondi pensione appaiono gli strumenti maggiormente tutelati e agevolati, mentre per gli immobili periodicamente si torna a discutere di possibili inasprimenti fiscali (ad esempio modifiche al valore catastale sul quale calcolare le imposte)”.
BTP, fondo pensione o mattone: cosa offre il rendimento maggiore?
Anzitutto, è bene premettere che non tutti gli immobili offrono gli stessi ritorni: “Nelle grandi città italiane il rendimento è leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, ma il mercato può cambiare in modo significativo da un quartiere a un altro e talvolta anche in funzione della singola via”, precisa la società di consulenza finanziaria.
Ad esempio, se si prendono in considerazione l’abitazione media italiana, quella media di Milano e quella media di Roma, si noterà che è la prima a garantire il rendimento netto maggiore, calcolato come rapporto tra il canone medio (al netto di IMU e cedolare secca) e il costo effettivo d’acquisto (comprensivo di imposte, spese notarili e di mediazione immobiliare).
“In base a questo calcolo, il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma, complici i costi d’acquisto più elevati, il rendimento scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%”, rivela Moneyfarm.
Fonte: Moneyfarm – confronto rendimenti immobile medio compravendita per città
I rendimenti di Btp e immobili sono sovrapponibili
Per quanto riguarda il rendimento del titolo di Stato, invece, “se si considera il BTP più lungo attualmente sul mercato, cioè quello con scadenza 2072, la cedola lorda sarebbe pari al 2,15% ma, considerando che il prezzo di acquisto è decisamente inferiore al valore nominale (circa 61), la cedola effettiva, al netto della ritenuta fiscale, è di poco superiore al 3,1%”. Insomma, si tratta di una rendita sovrapponibile a quella immobiliare media.
La differenza la fa l’inflazione
Per capire quale sia, tra immobile e BTP, lo strumento in grado di assicurare il rendimento maggiore nel lungo termine, per Moneyfarm la variabile chiave è l’inflazione e la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e il prezzo di vendita all’aumento dei prezzi: “Se il proprietario dell’immobile riuscisse ad adeguare i canoni d’affitto ogni anno in funzione dell’andamento dell’inflazione (target BCE del 2% annuo), l’investimento immobiliare batterebbe il BTP che, per definizione, non si rivaluta per l’inflazione”.
Dopo 10 anni, infatti, in base ai calcoli del broker, un investimento immobiliare medio con canoni rivalutati al 100% dell’inflazione potrebbe rendere 52.928 euro, contro i 47.966 di un BTP 2072. Il risultato cambierebbe se i canoni d’affitto riuscissero a recuperare solo il 50% dell’inflazione, in tal caso il rendimento a quarant’anni dei due investimenti sarebbe sostanzialmente equivalente: 143.060 dell’immobiliare contro 145.344 euro del BTP.
Nel caso di immobili a Milano o Roma, a causa del minor rendimento netto immobiliare, in uno scenario di rivalutazione dei canoni al 100% dell’inflazione, il BTP resterebbe competitivo per i primi dieci anni, per poi essere superato dal rendimento immobiliare; in uno scenario di rivalutazione dei canoni per il 50% dell’inflazione, invece, i BTP si dimostrerebbero più competitivi per ogni orizzonte temporale.
Fonte: Moneyfarm – confronto a più anni tra rendimenti immobiliari e btp
La sfida tra immobili e fondi pensione resta aperta
Se poi, a parità di capitale investito, si confronta il rendimento medio immobiliare (pari alla somma dei canoni netti) con il capitale equivalente ottenibile con un fondo pensione, il risultato cambia in funzione della linea di rischio prescelta per quest’ultimo. In uno scenario di rivalutazione dei canoni immobiliari al 75% dell’inflazione, il rendimento a 40 anni di un fondo pensione si collocherebbe sia in linea – 180.635 euro in caso di profilo a basso rischio, con focus su obbligazionario governativo Europa – sia notevolmente sopra – 540.339 euro in caso di profilo ad alto rischio, con focus su azionario mondiale – la rendita immobiliare media (174.119 euro).
Insomma, concludono da Moneyfarm, “BTP e immobili sembrano essere gli strumenti di investimento più adatti se sono presenti finalità successorie, dunque vi è la necessità di lasciare un valore agli eredi; altrimenti, la sfida tra immobili e fondi pensione resta aperta, con i fondi pensione in vantaggio all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del profilo di rischio”.
Valutare tutti i rischi
Per Andrea Rocchetti, global head of Investment advisory di Moneyfarm, “il fatto che una casa possa essere al tempo stesso asset finanziario e bene tangibile con cui stabilire un legame emozionale può portare a scelte d’investimento non efficienti. Gli investimenti immobiliari – argomenta Rocchetti -, come ogni altro tipo di investimento, devono essere sempre analizzati con parametri finanziari, considerando i costi espliciti, quelli impliciti e il costo-opportunità, cioè il possibile impiego alternativo del capitale. Spesso, come emerge dalla nostra indagine, i mercati finanziari possono offrire maggiori opportunità di rendimento, specialmente all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del livello di rischio che si è disposti a tollerare”. Infine, per il manager di Moneyfarm bisogna anche considerare il rischio geografico: “Possedere una prima casa significa essere già notevolmente esposti al settore immobiliare italiano e al sistema Italia nel suo insieme”, mentre, conclude Rocchetti, “specialmente in un’ottica di lungo periodo è sempre preferibile diversificare il proprio portafoglio”.
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